高額不動産の売却には「専門性」が求められる

近年、沖縄の不動産に関心を持つ国内外の富裕層や投資家による沖縄の高額不動産への関心が高まり、1億円を超えるラグジュアリー物件の売却市場が活況を呈しています。しかし、その一方で「なかなか売れない」「査定が適正かわからない」といった悩みも少なくありません。

本記事では、8,000万円台後半から3億円超の高額不動産を3つの価格帯に分け、それぞれの査定・売却のポイントと、購入者層の特徴、融資の傾向などを詳しく解説します。売却成功の鍵を知りたい方は必見です。

価格帯別｜査定と売却のポイント

【1】8,000万円〜2億円未満の物件：ハイエンド層向けの実需物件

● 購入者層と購入目的

- 沖縄本島中南部の空港から近い拠点として住宅、セカンドハウスなどを求める県内外の経営者、開業医、士業など

- 海外（本島は主にアジア圏）からの富裕層（日本在住又は予定）

- 高級マンション・戸建てを「居住用」として購入

● 査定・売却のポイント

- 立地と建物のコンディションが重視される

- 築浅、リフォーム済み、主要道路沿いや海へのアクセスなど「生活利便性」も評価される

- 販売価格は坪単価比較＋市場の動向を踏まえた精緻な査定が必要。今沖縄で売れ残っている物件は販売価格と相場価格が乖離している物件

● 購入時の資金計画

- 自己資金＋1億円以上の住宅ローンも組めることができるようになったので併用が多い

- 金融機関によっては「ハイエンド向け住宅ローン」も利用可能

●売却のポイント！　買った時は普通の実需物件が今は高額物件へ！？

　5年以上前に実需物件として購入した物件が昨今の価格上昇で当初購入した時の価格から50％から200％近くまで価格が上がっている物件が多くあります。例えば購入時価格が土地建物込みで4,000万円だった住宅が近隣中古相場価格は8,000万円。販売価格を8,000万円とします。売主は4,000万円を住宅ローンでフル借入ができたが、買主は8,000万円を購入するとなると自己資金1,000万円以上、ローン返済額も倍以上になります。つまり、売主と買主の購入層が変わります。

【2】2億円〜3億円未満の物件：投資とステータスを兼ねた希少物件

● 購入者層と購入目的

- 国内外の資産家や投資家

- 複数の不動産を保有する富裕層

- 資産分散、相続対策、セカンドハウス用途

-土地を購入して建物を自分の好みで建てるか、既存建物をリノベーションするかの選択肢を持つ購入者が多い

● 査定・売却のポイント

- 購入者が求めるのは唯一無二の眺望・立地・設計・内装があるかどうかが評価軸

- 沖縄エリア内の同種事例も最近は価格の上昇で多いので「比較よりも魅力訴求」が重要

- 海外富裕層への販売のための外国語による販売資料・動画ツアーの用意が有効

● 資金調達の傾向

- 多くがキャッシュ購入

- 信託口座を利用した購入、法人名義での取得などが見られる

- 税務面でのアドバイスも求められる

【3】3億円以上の物件：超富裕層市場向けの「作品」

● 購入者層と目的

- 国際的な超富裕層（HNWI）

- 国内・外資企業オーナー・役員、日本の著名人、不動産投資会社、ファンド等

- 国内外にいくつかあるセカンドハウスの一つとして、収益不動産投資として、法人・個人の節税、相続対策として購入

● 査定・売却のポイント

- 一般の「不動産査定」手法では不十分。ブランド性・希少性の評価が鍵

- 沖縄の国内外マーケットだけでなく、海外市場への情報発信が不可欠

- 富裕層ネットワークを活用した非公開販売（オフマーケット）が効果的

● 資金と契約上の配慮

- 100％現金決済または金融機関借入の法人購入

- クロージング時の法務・税務の複雑性が高いため、弁護士・税理士との連携が必須

高額不動産売却を成功させる5つのポイント

1. 正確かつ戦略的な査定

2. ターゲット層に合わせた広告と販売戦略

3. 徹底したプライバシーを守る販売活動

4. 国際的な買主への対応力

5. 信頼できる国内外エージェント、富裕層顧客を持つ不動産仲介企業との連携

よくある質問（FAQ）

最後に｜1億円超の売却は"不動産"ではなく"資産戦略"の一環

高額不動産の売却は、単なる不動産取引ではなく、資産管理・税務・次の投資戦略を見据えた大きな意思決定です。

VILLA IMGでは、沖縄・沖縄本島・海外での高額物件売却に精通した専門チームが、売主様の目的に寄り添った最適な査定・売却ご提案を行います。

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