更新日時: 2022.7.28
セカンドハウス、移住の方が沖縄不動産購入をする場合は、県内銀行にもいくつか融資商品があります。「沖縄 セカンドハウスと別荘の違い」でもご紹介しました。
セカンドハウス、移住用住宅ご購入のご相談と同じぐらい資金調達としての銀行からの融資のご相談が多いのが、民泊運用、賃貸運用の「不動産事業投資ローン」です。今回はその可能性について説明します。
＜ケース1 沖縄県内の銀行からの融資を受けられる可能性について＞
先に結論です。県外在住者が県内銀行からの融資を受けることは、かなり困難です。どれぐらい困難かというと、過去弊社のお客様事例から仮審査に進める割合が相談事例の１割以下で、相談の時点で却下が現状です。
（お客様の属性平均年収2,000万円以上で、県外に住居、不動産資産をお持ちの個人、会社役員の方も含めても）
ここでいう県外在住者とは、
・沖縄に住民票が無い
・沖縄県内で収入が無い
・沖縄の銀行と取引実績が無い
・沖縄に他に不動産資産が無い
になります。
つまり県外にどんなに金融、不動産資産をお持ちでも「沖縄にいる実態が無い、確認できない」方です。銀行の融資担当者からすると、本人、本人に関わる収入、経営事業実態が全く確認できない（県外に支店がある地銀もありますが例外です）
・融資を受けるためにはどうしたらいいのか？
弊社でもまずお客様に、上述の実績を作ることをお勧めしています。つまり、沖縄にいる実態を作ることです。
・沖縄にセカンドハウス購入、賃貸なので住民票を移す
・会社経営者の方であれば、沖縄に法人、支店を設立する
・生活費、収入等で沖縄の銀行と取引実績を作る
・沖縄に現金で不動産資産を持つ
・物件購入価格の40％以上現金で購入する
などの実績をつくることで、仮審査へのハードルがかなり下がります。但し、県内でも不動産案件の融資は未だに厳しいのが現状ですが。
なぜ、県外在住者は、県内に不動産融資を受けるハードルが高いのか？それは、沖縄の銀行も沖縄の企業です。融資が沖縄のためになるか？雇用の創出、経済的波及効果、沖縄の税収アップに繋がるか。沖縄で儲けたお金を内地に持って行ってしまい、沖縄に何も残さない融資にならないように審査をしています。
銀行店頭での相談でも、「よく沖縄に来ますか？」「沖縄になんで不動産を購入したいのですか？」「沖縄でこれからどのように事業を展開されますか？」は必ず聞かれます。
沖縄で沖縄の銀行から資金調達を受けて物件の購入を検討されているお客様には、同時に、沖縄での実態を作られることをおすすめしています。つまり、この実態のいくつかを既にお持ちの方は、審査を受け、融資を受けられる可能性があるということです。
＜ケース2 沖縄県外の銀行からの融資を受けられる可能性について＞
こちらも先に結論です。沖縄不動産購入で融資を受けることは、厳しい状況です。但し、お客様の状況によっては融資を受けられる可能性は、沖縄県内より高くなります。
お客様とそのお取引先銀行の状況とは、
・銀行と既に取引実績がある 不動産融資、会社融資取引等
・取引銀行が沖縄県内に取引銀行の支店がある （みずほ銀行、鹿児島銀行など）
・取引銀行が沖縄の不動産融資の実績がある
購入物件に提携ローンがついている
新築分譲マンションや不動産投資用のホテルコンドなど、提携ローンがついている物件も出てきました。主に県外の購入者向けの不動産なので、県外の融資条件と同じ条件であることが多いです。
ネットバンクの利用
楽天銀行、イオン銀行など多くのネットバンクがあり、沖縄不動産購入で積極的に住宅ローン、セカンドハウスローンの融資をしている銀行があります。このネットバンクにも不動産投資ローンがあります。こちらにチャレンジされてもいいかもしれません。
弊社のお客様にもネットバンクで借り入れができたお客様もいらっしゃいます。
私達も沖縄の会社です。沖縄のためになるお客様の不動産ご購入であれば、お借入れ含めぜひ、ご相談いただきサポートさせていただければ幸いです。
沖縄不動産購入に関するお問い合わせはお気軽にどうぞ！
＜お問合せ＞
お電話：098-869-3575
メール：infovilla@villa-property.com
※本記事内容は、弊社の過去の実績、現状のお取引実績、独自情報をもとに記載しております。沖縄県の不動産購入のすべての指標となるものではございません。
更新日時: 2022.7.28
沖縄で需要が多いセカンドハウス。東京、大阪、北海道など県外を拠点として、南国沖縄でのデュアルライフを送りたい方で、購入資金としてローンを組みたい方からのご相談が多いので、一度、セカンドハウスと別荘の融資面を説明します。
＜セカンドハウスと別荘の違い 1 環境面＞
セカンドハウスは、定期的（週１回レベル）に利用する生活の拠点を意味します。年に数回、旅行。避寒目的での利用はセカンドハウスにあたりません。
セカンドハウスとは、その言葉通り、自宅の他に所有するもうひとつの家。別荘のようにオーシャンビューなどのリゾート環境にある場所だけでなく、自宅の近くや通勤場所、テレワークに利用できる行き来が便利な場所も該当します。
東京から、毎週末家族で寛ぐための葉山や伊豆など車でも3時間以内で行ける気軽に利用できる拠点もセカンドハウスとなります。
＜セカンドハウスは、賃貸、民泊などの事業に利用できるか？ 3＞
沖縄でセカンドハウスを購入する方から一番多い相談が、セカンドハウスローン（住宅ローン）利用した後に、自分が利用していない間に賃貸、民泊など収益事業ができるか？です。
答えは、Noです。
住宅購入のローンを利用した場合は、自己使用以外は利用できません。
収益利用が判明した場合は、一括返済を求められるケースもあります。最近は調査が厳しく、住宅に停まっている車のナンバー、台数などもチェックされることもあります。
もちろん、自己資金で購入した場合は賃貸、民泊など運用が可能ですが、セカンドハウスとしての税制上の軽減は受けられません。
民泊、賃貸などで収益運用したい場合の融資は、不動産投資ローン、アパートローンなどの別の融資商品になります。
＜セカンドハウスと別荘の違い 2 税制面＞
別荘とは「日常生活の用に供しない家屋又はその部分のうち、専ら保養の用に供するもの」のことをいいます。つまり、沖縄に旅行時に利用、避寒など「日常生活を送るための家ではない保養のために使っている家」になります。
しかし、生活の一部として沖縄に所有している家で、毎週、最低毎月１日以上を居住に使っていれば別荘ではなく
遠距離通勤者が職場の近くに所有している家屋で平日はそこに居住していたり、週末をご家族と過ごすために所有している家については、最低限毎月1日以上の居住に使っていれば、別荘ではなくセカンドハウスになります。
つまり、保養のために使うのが別荘、メインの自宅以外でも、「毎月1日以上、日常生活のために使っている住居」がセカンドハウスです。
セカンドハウスの場合は、メインの自宅と同様に、税制上の軽減措置が受けられる場合があります。
セカンドハウスと認められると、購入した住宅物件の固定資産税、都市計画税、不動産取得税が軽減措置の対象になります。※別荘に税金の軽減措置はありません。
軽減措置の詳しい内容は別ブログへ
＜セカンドハウスと別荘の違い 3 融資商品＞
【セカンドハウスローン】
・沖縄の銀行も利用できる
セカンドハウスとしての購入に、大手ネットバンク含め、沖縄の銀行にもセカンドハウスローン商品が利用できるケースがあります。
・住宅ローンに近い金利で借りられる
銀行のセカンドハウスローンの融資条件は、住宅ローンの融資条件と大きな違いはありませんが、住宅ローン
・ローン審査が厳しい場合がある
セカンドハウスローンは、今利用している住宅ローンに合わせて借入をするケースは、収入条件などの審査が厳しく、高い収入基準を設けている傾向にあります。
セカンドハウスローンは、住宅としての利用なので金利等の優遇がありますが、別荘は、事業用ローンなど住宅ローン以外の融資となります。
【沖縄県内で利用できる銀行のセカンドハウスローン】2022/7/25時点情報
・沖縄銀行 個人向けセカンドハウスローン
加入する団体信用生命保険（団信）によって条件が違いますが、一般利用であれば,満20歳以上71歳未満まで申し込みができます。利用条件は、勤続3年以上で税込み年収が150万円以上。借入金額は100万円以上１億円以内で、３年以上４０年未満の返済が条件です。また、会社役員、自営業の方は、申込時に会社の3期分の決算書の提出などが必要です。（仮審査の場合は、必要ないケースもあります）
・琉球銀行 セカンドステージローン
沖縄銀行のセカンドハウスローンの融資条件とほぼ同じ内容になりますが、借入金利が違うケースがあります。利用できる方の年齢は、満20歳以上満65歳以下、82歳未満に返済が終わる人です。会社役員、自営業の方は、申込時に会社の３期分の決算書が必要になります。（仮審査の場合は、必要ないケースもあります）
・みずほ銀行 セカンドハウスローン
沖縄県内に唯一の大手銀行 みずほ銀行利用のセカンドハウスローン。県外で既にみずほ銀行とのお取引がある方は、審査も比較的スムーズです。借り入れ条件は、他行と大きな違いはありません。みずほ銀行が契約している団信加入が認められ、保証会社の保証を受けられること。日本国籍か永住許可を受けている外国人であること。
借入可能額は50万円以上１億円以内。返済期限は１年から３５年以内。変動金利、固定金利方式の好きな方を選べます。
・鹿児島銀行 住宅ローン
県内唯一の他県地方銀行の鹿児島銀行。借入時に満18歳以上満７１歳未満で、完済時に満８２歳未満。原則団信加入。融資金額は１００万円以上２億円以内。
沖縄不動産購入や移住に関するお問い合わせはお気軽にどうぞ！
＜お問合せ＞
お電話：098-869-3575
メール：infovilla@villa-property.com
更新日時: 2022.7.20
弊社では、ご購入者のお客様の多くが県外の方です。ご購入方法は主に
・現金
・現金+融資
・融資
になります。ご購入不動産の主な用途は
・移住のための住宅購入
・セカンドハウス購入
・セカンドハウス兼宿泊運用施設購入
・宿泊運用施設購入
・上記建築の為の土地購入
・投資目的での建物、土地購入
融資のついて多くのご相談をいただくので、ここ最近の融資事例をご紹介させていただきます。
＜例１＞
購入不動産：中古戸建
価格：5,800万円
購入目的：移住
お客様住所：沖縄県外
ご職業：会社員
県外から移住目的での融資申し込み。イオン銀行、楽天銀行へ住宅ローンとして申込。借入金額5,500万円。
＜例2＞
購入不動産：中古マンション
価格：4,000万円
購入目的：セカンドハウス
お客様住所：沖縄県外
ご職業：会社役員
県外からセカンドハウス購入目的での融資申し込み。県内銀行にてセカンドハウスローン融資。
＜例3＞
購入不動産：中古戸建
価格：1億5,000万円
購入目的：セカンドハウス
お客様住所：沖縄県外
ご職業：会社役員
県外からセカンドハウス購入目的での融資申し込み。県内銀行にて事業用ローン融資。
＜例4＞
購入不動産：中古マンション
価格：4,800万円
購入目的：移住住宅
お客様住所：沖縄県外
ご職業：会社役員
県外からセカンドハウス購入目的での融資申し込み。県内銀行の「移住者ローン」利用。
＜例5＞
購入不動産：中古戸建
価格：7,200万円
購入目的：宿泊運用施設
お客様住所：沖縄県外
ご職業：会社役員
県内銀行から事業用ローン利用。
融資を受ける購入不動産の購入目的、お客様の属性、借入金額、沖縄で既に県内銀行とのお取引状況、沖縄に住民票があるか。など要件ごとに様々ですが、県外の方でも融資を受けて沖縄の不動産を購入することも可能です。
以下、県外、県外の不動産購入の銀行をご紹介させていただきます。
【県外】
・イオン銀行
・楽天銀行
・各地方銀行、主要銀行
【県内】
・沖縄銀行
・琉球銀行
・沖縄海邦銀行
・コザ信用金庫
【県内支店の県外銀行】
・みずほ銀行
・鹿児島銀行
【県外移住者、セカンドハウスのローン】
・沖縄銀行 「美ら島移住ローン」
・琉球銀行 「セカンドステージローン（沖縄大好き暮らす）」
・イオン銀行 「セカンドハウスローン（別荘）」
※住宅ローン、セカンドハウスローンで購入した不動産を民泊、賃貸で利用することはできません。
【県外在住者が沖縄で事業用融資を受けるためのポイント】
県外在住者が沖縄で宿泊施設運用などを目的とした不動産購入のハードルは非常に高いのですが、不可能ではありません。
ここでは、控えめにそのポイントをお伝えします。
このハードルを下げる工夫として
・沖縄に住民票を移す
・沖縄の銀行との取引実績を積む
・沖縄で不動産購入をする目的を明確にする
・沖縄に会社を設立して実態を明確にする
事業ローンの場合は、この融資が沖縄の発展のために利用されるのか（雇用の創出、経済的波及効果など）などのヒアリングもあります。
弊社では、県外のお客様が沖縄の不動産購入のための融資のご相談も受け付けております。
更新日時: 2022.7.20
＜沖縄での建築コーディネートサービスのお知らせ＞※写真はイメージです
当社では、セカンドハウス、中小規模ホテルなどの建築コーディネート（プロジェクトマネジメント）サービスも提供しています。
土地の購入をしたけど、いい設計事務所、建築士、施工会社、インテリアデザイナーを誰に頼んだらいいかわからない。できれば、オーナー側の立場（プロジェクトマネージャー）で品質のいい建物を建てたいというご希望の方に以下のサービスも提供しております。
＜具体的なサービス内容＞
設計事務所は、県内でラグジュアリーホテルから住宅までデザイン性が高い建築を得意とする設計事務所のパートナー。インテリアコーディネート（ステージング）は、国内とＬＡのラグジュアリーホテルのインテリアデザイン実績が豊富にあるデザイナー事務所パートナー。サウナ施設など人気の付帯設備などの全国で最も実績のあるサウナ設備会社パートナーなど、お客様の要望にできる限り応えられるプロジェクトチーム創りが可能です。
（実績例）
・ヴィラ改修工事：宿泊施設として運用するための設計、施工会社、インテリアデザインのＰＭ
・グランピング施設リノベーション工事：設計会社、施工会社、インテリアデザインのＰＭ
・セカンドハウス新築工事：設計会社、施工会社、インテリアデザインのＰＭ
・ホテルリノベーション工事：部屋数30室のインテリアデザイン、設計会社とのＰＭ
弊社ＰＭは、ハワイ、オーストラリア、中国、ベトナム、韓国などのリゾートエリアで多くのコーディネート実績があります。ぜひ、お気軽にお問合せください。
