前回の限界マンションについて問題点やポイントについてお話させて頂きました。
なぜこのような話をするのかというと物件選びに失敗してほしくないからです。
実際にメリット、デメリットの説明を明確にしないで成約を優先し販売をする不動産会社・営業マンも悲しいことに存在はします。
しかし私たちVILLAエージェントはそうではなく将来売却もできる資産価値の高い物件を前提にご案内ご提案することを心掛けております。
ですのでメリットばかりでなくデメリット包み隠さずお伝えします。

何事も原因や理由がわかればそれに応じた対応策や改善策も生まれます。

まず今回は限界マンションになる主な原因について詳しくお話していきましょう。

◆限界マンションになる主な原因◆

①住民の高齢化
一般的に家の購入は、人生の中でも大きな買い物です。簡単には住み替えられないため、マンションの築年数が上がるにつれて、居住者の年齢も上がっていくと考えられます。
そして居住者の高齢化は管理組織運営の停滞をもたらします。病気になったり、老人ホームに入居したりと人手が足りなくなるに加え、居住者が亡くなった場合には空室で放置される空き家が増えます。
空室が増えた際には管理費や修繕費用がその住戸より回収できず、管理者も資金もない未収納といった状態に陥ります。

➁建物の老朽化による居住者の減少
前回も少しお話しましたが建物の手入れが行き届いていないと、老朽化による劣化が目立ち始めます。
具体的には外装が剥がれたり、ひび割れ、色落ちなどが起こったりします。
見るからに劣化しているマンションはイメージが悪く、新しく入居を希望する人はいなくなります。
その結果、徐々に空室が増え、更に各世帯が負担する修繕積立金の負担額が増えて支払いが難しくなり、管理組織運営にも支障が出ます。

③賃貸増加による長期修繕計画の停滞
居住者が高齢化し老人ホームなどへ入居した場合、住んでいた部屋は分譲賃貸として転用されることが多いです。賃貸としての住人が増えた場合に問題となる点が、修繕計画の未遂行です。
本来管理組合は、マンションの持ち主が集まり、どのような住環境を作っていきたいかという意思を持って運営されます。しかし、賃貸の住人は所有者ではないため、環境作りを始めとした修繕計画には基本的に関心がありません。また、管理組合の会議に出席する義務もないため、維持管理や修繕計画の内容すら知らない人も多くいます。
こうして賃貸住人が増えると、管理組織運営の人手不足が発生し、劣化が進んでいきます。

④居住者が建て替えに賛成しない
老朽化が進むと建て替えも視野に入りますが、その際に問題視され始めることはマンションは区分所有だという点です。建て替えは、住居者の5分の4以上の賛成を得る必要があります。また、建て替えまでを意識して修繕費を積み立てている組織も少ないため、資金が多くかかるとなると居住者の減ったマンションでは現実化しにくくなってしまいます。
一般的に、建て替えの場合居住者には1,000万円以上の負担があります。立地条件が良いなど資産価値が高い場合には、さらに高額な資金が必要になり、引っ越し費用や仮住居の家賃などを考えると更なる出費が見込まれます。
このため、5分の4以上の賛成を得ることは現実的にかなり難しいとされています。

結末としては上記に記載した建物も住民も高齢化することで居住者の減少や、賃貸への転用による修繕費不足、また所有者の5分の4の賛成が必要となる建て替えが実行できず、事態を好転させられないまま限界マンションになってしまうことが多いです。

◆どのような過程で限界マンションになるの？◆

マンションは急激に瞬時に限界を迎えるわけではなく、劣化が目立つようになり、居住者が減り、管理運営の手が回らなくなるといった、ステップを踏みつつ限界へ向かいます。
そして手の付けようが無くなった場合には、理論上は建て替えを行うべきですが、所有者の多いマンションでは実現が難しく、廃墟になるまで放置しておくしか方法がありません。あまりにも老朽化が進み、外壁が剥がれ落ちたり、手すりが朽ちて落ちたりなど、存在させておくと危険だと判断された段階で、公費で解体されます。

限界マンションなるまでの経緯は、以下４点です。

①マンションの劣化が著しくなる
上述でもお伝えしてきた通り、マンションは築30～50年位でダメージが目立ち始めます。管理や手入れを丁寧に行っていない場合、劣化は顕著に現れ、外壁の剥がれやひび割れなどで分かりやすく古さが伝わります。

➁居住者が少なくなり始める
高齢化や管理が行き届いていないことへの不満から、住民が亡くなる、転出者が続々と発生するなどの事が起こり、住民が減少します。さらに、住環境や見た目の印象が良くないことから新しい入居者も簡単には見つかりません。修繕費の枯渇も大きな問題へと発展するでしょう。

③管理や整備ができなくなる
上記ステップを踏むことで管理組織の運営が回っていない状態になったうえで、空室率の上昇がさらなる人手/資金不足を生み出します。また、敷居を下げるという苦肉の策を取り新規入居者を呼び入れた結果、文化の違う外国人が多く入った場合、居住のためのルールが伝わらず住み方や使い方、騒音、異臭などの問題が起こる可能性もあり、最終的に人手/資金不足に問題が重なり、いよいよ手の施が施せない状態へと進みます。

④そして最後は解体される
マンションの運営上のデメリットは、所有者が多数存在するという点です。限界を迎えた場合は、敷地ごと売却し清算してしまえるとすっきりしますが、そのためには区分所有者及び議決権の各5分の4の合意が必要となるうえに、解体の費用もかかります。これはとてもハードルの高いことで、実現できる可能性は極めて低いです。では、どうするのでしょうか。
限界マンションの最後は、廃墟になるまで待ち、その後公費で解体されることです。公費も際限なくあるわけではないため、残存させておくと危険が生じる可能性のある物件を優先的に解体します。元は個人の所有物であった物件を、国民の税金を使って解体するという点で問題視もされていますが、現状はこのような最後を迎えることが一般的で、これではまさに文字通りの負の遺産です。

それでは具体的にどうしら良いのか？限界マンションにならないための対策はあります。

何事にも共通することですが時すでに遅しとなる前に早い段階で手を打てば悪い状態にそもそも陥らないことになります。

限界マンションは国としても問題視しているため、対策として都市計画法の改正が進められています。これにより、自治体に再開発事業の施行区域と判定された場合には、マンションの建て替えに必要な賛成割合基準が緩和されます。

また、居住者の意識を変えて将来計画を立て、修繕費を積み立てておくことも有効です。修繕費を支払う能力が著しく低下した人が、資金を得るために使えるリバースモーゲージという制度もあります。
そして最終的には沈みゆく船を降りる...売却するということも可能です。
それぞれどのようなものかを確認していきましょう。

◆限界マンションにならないための対策◆

①都市計画法の改正で建て替えを推進
都市の健全な発展と秩序ある整備を図る目的で作られた都市計画法が改正され、古いマンションの建て替えが進めやすくなっています。
今まで5分の4以上の賛成がないと建て替えは行えなかったのですが、この改正により、市街地再開発事業の施行区域要件を満たしている場合は、所有者の3分の2以上の合意で建て替えられるようになりました。

【市街地再開発事業の施行区域要件】
・高度利用地区等内にあること
・区域内の建築物の３分の２以上が老朽化等していること
・区域内に十分な公共施設がない等により、土地利用が不健全であること 等
引用：国税庁　「区分所有法による建替えと市街地再開発事業による建替え（住宅団地の場合)」

建物はある程度老朽化が進んだ場合は、修繕よりも建て替えを行った方が格段に寿命が延びます。また、その際に新たな付加価値を付けることで資産価値の向上にも貢献可能になります。
こうしてマンション建て替えを行い易くする目的で、都市計画法の改正が推進されています。

➁早い段階で居住者全体で問題意識を持つ
劣化が目立つ前のなるべく早い段階で、管理組合などで将来の計画について話し合うようにしましょう。建て替えや修繕費用も早めに積み立てを開始すれば、負担感も少なく済みます。限界が近づいてからでは手遅れや意見が合わない状態になってしまう可能性があります。
時間をかけて多くの所有者と将来像を共有し、修繕や建て替えの合意を得て、いざという時に素早く動くことができるようにしておきましょう。

③リバースモーゲージを利用
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして融資を受けることができる高齢者向きのローンです。通常の住宅ローンは月々融資額と利息分を少しずつ返済する仕組みですが、リバースモーゲージの場合は月々の返済は利息分のみです。亡くなった後に担保となった自宅を売却し、その資金で融資額を返済します。
この仕組みを利用することで、少ない負担額で融資を受けることが可能になります。支払いが滞っている居住者は融資を受けて管理費や修繕積立金を支払ったり、建て替え時の負担金に充てられたりします。ただし、ローンを組んでいる人が亡くなった時点で家が売却されてしまうため、夫婦や親子でローン対象物件に住む場合には注意が必要です。
後の生活費を不安に思っている方も多いと思います。人生100年時代ともいわれ、公的年金だけでは老後の資金が2000万円不足するなんてニュースもありました。 そこで選択肢の一つとなるのがこのリバースモーゲージです。

④最終的な対策の一つとして売却を検討
上述の通り対策を紹介しましたが、どのような対策を施しても限界マンションになることを避けられる可能性が極めて低い場合は、売却も検討しましょう。
限界マンションになりかけている時点で、ある程度築年数が経過し劣化も目立ち始めていることが想定されるため、売値が安くなってしまう可能性は高いです。ただし、完全に限界マンションになってしまうと売却自体が難しくなってしまうため、売却は早めの検討をお勧めします。
弊社でも売却査定を行っておりますのでエージェントに相談し最新の相場を調べ理解しアドバイスを受けそこから考えていくことが可能です。

状況によってはそのまま売却できるケースやリフォームをして少し高く売れるというケースもあります。
不動産売却の場合は一般的に、築10年と築20年の時点に壁が存在します。築10年までは大きく価値が下がることもなく綺麗に利用していれば内装は新築同様であり、中古で購入しても簡易なルームクリーニングのみで入居できるので、成約率も高めであり、築20年までは需要や価格は下がるものの成約の可能性はある程度あると言われています。そして、それ以降は各段に売却が厳しくなります。もちろん、立地や周囲の環境、フルリノベーションの有無などによってこの通りとは限りません。

信頼できるエージェントにメリット、デメリットの説明をしっかり受け理解することはとても大切になります。
将来どんなことが起こるのかわからないという部分もありますが、正しい知識や管理体制や修繕予定を確認することはできるので予測や対策ができない事象ではないのです。

同時に私たちは物件を売って終わりではなく物件に入居してからがスタートだと思っています。

学校でいうところの入学式になりますね。

ですので物件選びから購入、その後の相談、売却なども是非私たちVILLAエージェントにご相談ください。

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メール：infovilla@villa-property.com

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