更新日時: 2021.2.26
「1月の客室稼働率 17.7％ 国内線旅客 55％減」
沖縄県内の主要13ホテルの単純平均の1月の客室稼働率は、市内平均15.5％、西海岸リゾート平均20.2％、宮古島14.6％、石垣島15％。JAL,ANA,SKYの12月実績は前年同月比55％減（観光とけいざい誌より）と予想通りの厳しい結果となりました。10月から5割から6割程度回復してたのですがGo Toの中止で大きな影響を受けました。比較的稼働の高かった戸建、小規模ヴィラ系の宿泊施設も12月から今年2月までは一気に落ち込みました。
2月はサッカー、野球のキャンプもあり例年よりは少ないのですが多少、那覇市内、キャンプ地エリアのホテルの宿泊稼働は上がりましたが、2月28日まで続く県独自の非常事態宣言で飲食店も午後8時閉店のため那覇市内は静かな夜となりました。
私の予測ですが沖縄県全体の宿泊稼働の回復はGW明けからはじまり、夏休み後から今年末ぐらいまでかかると予測します。本格的な回復は2022年年明け以降。インバウンド受入れが可能な状況になってからかでしょうか。
観光は厳しい状況が続きますが、1月から沖縄不動産のマレーシア、ロシア、中国など海外からのホテル用地、工場用地などの問い合わせがありました。また2月からは県外のお客様のセカンドハウス、収益物件のご案内も増えてきました。この時期の不動産取得の目的と理由。それぞれですが観光よりも先に不動産市況は回復の兆しが見えてきました（南部、中部の売れ残り新築マンションは別）
物件のご紹介、ご案内は通常通り可能です。お気軽にお問合せください。
Takeshi
更新日時: 2021.2.20
当社で扱っているラグジュアリーヴィラ物件は3億円から5億円前後が主な価格帯ですが、本日、アジアリゾートレベルのウルトラ・ラグジュアリー物件をご紹介できることとなりました。
・エリア 沖縄本島
・敷地面積 約3,000坪
・建物面積 約300坪
・オーシャンフロント
・価格 9億円
アマンリゾーツ、One & Only などのレジデンス物件の高額物件は10億円、ＵＳ＄1 billionを超えるウルトララグジュアリー物件が多くありますが、沖縄でこのレベルのウルトララグジュアリー物件が出るのは数年に一度ぐらいでしょうか。
こちらの物件ご紹介は、Villa メンバー登録が必要です。
詳しくは、Villa スタッフまでお問合せください。
Takeshi
更新日時: 2021.2.18
沖縄で人気の外人住宅について
※現在の米軍賃貸建物いわゆる「米賃（べいちん）」とは違います
-外人住宅の歴史-
＜米軍アジア戦略拠点としての米軍軍人、家族のための沖縄住居＞
沖縄移住者、また移住者のカフェ起業物件としても人気の外人住宅は、1945年のは敗戦後、沖縄が本土とは違い米軍の施政権下（貨幣はドル、道路は右側通行など）1950年に始まる朝鮮戦争、1960年のベトナム戦争で多くの米兵が沖縄に配属、転属された頃から日本復帰までに在日米軍の軍人やその家族のために建設された米軍ハウスの通称です。
まさに敗戦後沖縄が米ソ冷戦下における米軍の太平洋拠点となり、米軍基地反対などの暴動も起きた沖縄県民にとっては非常に複雑な時期です。
＜憧れの米軍軍人家族の生活と外人住宅＞
その当時沖縄の建物は今でも見かけることができる木造建物がほとんどでしたが、米軍基地と民間人住む境界のフェンス越しに見る青々と広がる芝生の上に立つ白いコンクリートの建物は沖縄の人々にとってはある意味憧れの存在でした。
ビックバンドのジャズ、ハリウッド映画、庭の芝生ＢＢＱ、パーティー、クリスマスなどまさに日本人が憧れた生活、世界観がそこには存在していました。
＜復帰後も増え続ける外人住宅＞
1972年の沖縄本土復帰返還後は、この外人住宅も民間にも貸し出されたり、売買をされるようにもなり、その後は、沖縄在住者、沖縄移住者に少しずつ人気が出てきて2010年頃の沖縄カフェブームで一気にこの外人住宅の人気が高まりました。
-外人住宅の構造について-
<コンクリートとブロックの混構造>
1950年頃に建設された外人住宅の構造は、屋根はコンクリートスラブのフラットルーフ、壁は、鉄筋とコンクリートブロック造の混構造（組構造）でした。
今では沖縄ではＲＣ造の民間住宅も多くなりましたが当時の沖縄の建物の多くが木造赤瓦、木造セメント瓦だったのでコンクリート、ブロック、鉄筋の確保から設計に至るまで初期に米軍が建てた外人住宅を見様見まねで作った言われています。当初は米軍の指揮指示での建設でしたが地元の建設業者でも多くの外人住宅の建設を手がけることで技術レベルは大きく向上しました。
＜築50年の歴史＞
築年数は50年を経過している建物も多く、躯体、設備などかなり老朽化が進んでいることが多くそのまま使用できる建物は少なくほぼ、リノベーションが必要です。
＜構造を変えるリノベーション不可＞
当然、今現在の建築基準法には適合せずもちろん耐震基準も満たしていないので、建物の構造など変更することはできないため、躯体（建物のコンクリート、ブロック部分など）にヒビや鉄筋などがむき出しになってしまっている建物などは修復が困難な建物も多くあります。
-ここが人気の理由1 外人住宅が多く集まるエリア-
基地内にも多くの外人住宅が建てられましたが、終戦後は、基地内に住居を建てられないほど住居が不足していたため、基地からのアクセス良く、オーシャンビューなどロケーションがいいエリアに集中して建てられました。
・浦添市港川エリア（キャンプキンザー）
・北中城エリア（キャンプフォスター・在沖米海兵隊基地司令部）
・宜野湾市大山エリア（普天間基地）
・北谷エリア（キャンプフォスター、嘉手納）
・沖縄市高原エリア（泡瀬通信基地）
・うるま市石川エリア
・読谷村楚辺エリア（トリイステーション）
などの米軍基地の周囲、南部から中部に多くみられます
まさに、今沖縄で人気のカフェ、セレクトショップ、アパレル、レストランなどが集まる人気エリアと重なります。
-ここが人気の理由 2 外人住宅のレイアウトと設備について-
平均的な外人住宅のスペックです。とてもシンプルな構造、レイアウトです。
・建物 平屋建て
・敷地面積 約300㎡
・建物面積 約100㎡
・3Bed Room キッチン、リビング、バス、ユーティリティールーム（メイド用の部屋）
日本の90㎝刻みのスケールとは違うため間取りが広く、シンプルな造りの外人住宅は、使う人が自分の好みでカスタマイズできるのが魅力です。
50年前の建物レイアウトとは言え、敷地面積100坪、建坪33坪は、今の日本の平均的な戸建の敷地面積、建物面積からしても理想のレイアウトです。
私も以前北谷エリアの外人住宅を賃貸し、自ら4ヵ月ぐらいペンキ、床張り替えなどＤＩＹした経験もあります。（沖縄の築90年の木造赤瓦古民家も自らリノベーションしましたが、それに比べるとかなり楽（笑））まさに、アメリカに住んでいる感覚を味わうことができました。
移住者の友人は、本島中部に持つマンションとは別に週末のＢＢＱ用セカンドハウスとして購入、友人自ら週末DIYを楽しみながら東京ではなかなかできない週末ライフスタイルを送っています。
-外人住宅の売買 権利関係について-
＜多くは借地物件＞
外人住宅も賃貸は比較的物件として出やすいのですが、なかなか出ないのが売買物件。出ても土地「借地」の物件が多く、土地「所有権」物件が出ることは非常に稀です。
土地の所有権物件がなかなか出ないために借地物件でも購入する方も多くいますが、名義変更料を支払い旧借地法での借地契約で30年更新なのか、平成4年に施行された借地借家法による「借地」の2種類の借地権に分かれます。
購入希望の物件が借地権の場合、旧借地法、新普通借地法なのかによっていつまで自分が自由に購入物件を使えるのか、建物のリノベーションにいくらまでかけられるのかなど十分に検討する必要があります。
ご購入お問い合わせは Villa スタッフまで。
Takeshi
更新日時: 2021.2.18
コンニチハ〜！
VILLAスタッフのウエタです〜。
物件・建設についての専門的なブログの他、わたくしウエタが沖縄のほのぼのブログを担当致します！
まずは沖縄の始まり。神が降り立った琉球伝説から書いて行こうと思います♪
沖縄には古くから祖先を敬い、自然の恵みに感謝し祀ってきた歴史・文化があります。
最も有名な伝説は、アマミキヨという神が、ニライカナイ（神の世界）から降り立ち国づくりを始めたというものです。
アマミキヨは島々をつくり、一組の男女を住まわせ、二人の間からは三男二女が生まれました。
その舞台とされているのが県南部に位置する久高島。
アマミキヨは七御嶽（うたき）を作ったとされます。
御嶽とは神が訪れる、あるいは先祖神を祀る場所。
島の中央の西側にその一つであるクボー御嶽があり、久高島第一の聖域といわれています。
久高島の中ほどにあるイシキ浜には、五穀が入った壷が流れてきて、
それから久高島、沖縄本島へと穀物が広まったとされる伝説があります。
この浜は、今もニライカナイに面する聖地となっており、ここから祈りを捧げる祭祀の場となっています。
久高島の道は、北東に進んでいくと白い一本道になり、最先端のカベール岬へと繋がっています。
琉球神話で、沖縄の祖神であるアマミキヨ（アマミク）が初めて降り立ったと言われるカベール岬です↓
何度も久高島に行こうとしても雨天で船が出なかったりする方もいるそうで･･･
実は私、行ったことがあるんですが「久高島に呼ばれてたんだね、なかなか行けない人もいるよ」と言われたことが印象的でした。
その時の様子がコチラ↓
右が私です･･･(派手すぎる)
この日は晴天で、まさしく「呼ばれた」といってもいいかもしれないですね。
(こんな派手な人で大丈夫かな)
船は安座真から出ており、船に乗る前にしっかりと腹ごしらえをしてから乗りました。
こんな具は沖縄にしかない･･･！(感動)
※ウエタは関東出身です。
久高島へのフェリーは1日6便、強風などで欠航もあるのでTwitterで最新情報が見れますよ。
料金はコチラ⬇︎
高速船 (所要時間 約15分)
大人 片道 770円 往復 1480円
小人 片道 390円 往復 750円
フェリー (所要時間 約25分）
大人 片道 680円 往復 1300円
小人 片道 340円 往復 650円
久高島は自転車を借りた方がいいと聞いていたので、到着早々かりました。
南国らしさ全開の素敵なお花を発見！
道端に仔牛？ヤギ？がいたり･･･(日本じゃないみたい)
島全体がパワースポットと呼ばれるだけあって、あまり人にも会わず静かで･･･
もののけ姫に出てくる「コダマ」みたいな精霊が木に宿ってるんではないかと思うくらい！
素敵でした。
沖縄を知ること、自然と共に暮らすこと。
関東から移住して4年目の私でもまだまだ知らない沖縄の魅力を皆様と共有していければと思います。
またの機会に！
UETA
更新日時: 2021.2.14
2021年2月の沖縄不動産・観光の状況１では、沖縄全体の観光産業から影響を受ける不動産市況についてレポートさせていただきました。今回は、沖縄の都心部？沖縄県内買換え、移住、セカンド、投資対象となっている戸建て、マンション物件についてお話させていただきます。
-一般購入者向け物件価格に大きな変動はない？人気のエリアの現状は？-
戸建、戸建て用地、新築中古マンションはどうでしょうか？リモートワークが当たり前となり新しい仕事、生活スタイルが定着されつつある今は、沖縄の不動産購入者も少し変化があり、移住を希望するだけ方だけでなく、リモートワーク先として第二の自宅兼オフィスが欲しい方、コロナで海外との行き来ができないので海外不動産からの買い替えなどの需要も出てきました。経済環境が良くないので当然、今までより安く購入できるのでは？と期待される方も多いのですが戸建て、マンションなど新築、中古物件問わず皆さんが期待しているように価格の大幅な減少は昨年末までは起きていませんでした。
移住者の方に人気の西海岸道路でさらに那覇市内、空港へのアクセス、パルコなどのショッピングセンターにアクセスが良くなった「宜野湾エリア」、アメリカの西海岸のテイストあふれる「北谷 ハンビー・アラハ、砂辺エリア」、沖縄生活慣れ、沖縄ハードリピーターに人気の「読谷エリア・真栄田岬エリア」、ラグジュアリーホテルエリアが集まる「恩納村エリア」、古宇利島など北部観光人気増でビラ民泊が増えてきた「今帰仁、本部、古宇利エリア」などは売り物件は出ていますが大幅な価格減少はなく、好立地物件はすぐ成約をしています。
-沖縄都心部？那覇、浦添、沖縄市の新築マンション-
リゾート、移住者向け物件とは違う沖縄在住者向けのマンションは、低金利、銀行からの積極融資もあり、定借物件も含め多くのマンションが販売されましたが、2019年から離島を含めた不動産事業者への開発資金融資が厳しくなったこと、新型コロナウィルスの第2波でGo To トラベルが中止となった年末年始以降、新築マンションの約20－40％が県外者が購入していた新築マンションの値下げが話題になっています。値引きは500万円から大きいものでは1,000万円。立地がいい物件でも完売までの期間が長くなってきました。価格が4,000万円を超えてくると県内の方の購入が所得融資限度額からも厳しくなってくるためです。但し、移住者にも人気の北谷エリアの新築マンションの億越え最上階のスピード成約などからも移住者の人気エリアでの県内融資が必要ないセカンド・投資不動産需要はまだまだあります。
次回は事業者向け収益物件についての沖縄不動産の状況をお伝えしたいと思います。
最後までお読みいただきありがとうございました。
Takeshi Sato
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更新日時: 2021.2.13
「インバウンド海外観光客、不動産購入者減少の現状」
-負け組勝ち組の明暗が分かれた2020年-
2020年3月以降沖縄の産業を支えてきた観光産業＝インバウンド海外観光客。対前年比△約642万人。△63.2％。ほぼ「0」と言ってもいいレベルの厳しい状況が続いてますが、昨年は時期、地域、宿泊施設によって大きな違いがありました。2020年9月は、那覇市内などビジネスホテルが宿泊稼働率を35％を切るホテルもあれば、Go toの恩恵もあり前年稼働を超える稼働率95％のリゾートホテルもありました。コロナ禍においてすべての宿泊事業者が厳しいという状況ではないようです。コロナ過で宿泊者を失い売却を余儀なくされているホテルと海外に行けない富裕層をここ沖縄でしっかり取り込んでいるホテルなど様々です。また、本島北部、離島（宮古島など）の宿泊単価が５万円前後のVillaタイプの戸建宿泊施設も2019年度前年比を超える稼働率を上げた施設も多かったのもこれからの沖縄の宿泊投資ビジネスのターニングポーントになりました。
-コロナ過での不動産流通 2月に入り一般のお客様・投資不動産問合せが増-
沖縄外国人観光客の多くは、韓国、中国、台湾、香港のアジア地域をターゲットとしていたホテル宿泊施設、お土産屋、料飲レストランなどはメディアで報道されている通り、休業、閉店、倒産とかなり厳しい現実です。不動産も観光も兼ねた不動産視察も多かったため、台湾、中国、香港などからの土地・建物の購入者も激減していましたが2月に入り、コロナ感染者減もあり沖縄不動産の問い合わせが昨年2020年9月の時と同様増えてきました。ホテル開発事業者、不動産投資企業・個人の方の沖縄不動産投資が再度動いてきたようです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
次回は戸建、マンションの沖縄不動産市場レポートです。
Takeshi Sato
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「沖縄観光・不動産市況参考データ」
<沖縄県入域観光客統計概況 令和3年1月26日発表 沖縄県>
https://www.pref.okinawa.jp/site/bunka-sports/kankoseisaku/14734.html
<沖縄県不動産鑑定士協会 沖縄県の不動産市況>
http://www.fudousan-kanteishi.okinawa/doukou.php
<国土交通省 地価公示・都道府県地価調査 沖縄>
https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?TYP=1&TDK=47&MOD=2
更新日時: 2021.2.11
「Asian Resort Design の原点 ジェフリー・バワ Geoffrey Bawa」
-アジアラグジュアリーリゾートデザインの原点-
リゾートデザインに関わるデザイナー、設計事務所、建築関係者なで知らない人はいないと言われるほど有名なスリランカの建築家ジェフリー・バワ。東南アジアのラグジュアリーリゾートホテル、ヴィラのデザインの原点と言ってもいいと思います。今でこそ多くのラグジュアリーリゾートホテルで見かけるインフィニティプールはバワより生み出された代表的なデザインです。
-The 熱帯建築-
アマンリゾートなど多くのラグジュアリーホテルのインフィニティ―プール、ガーデニング、アートワークなどアマンリゾーツの建築家ケリー・ヒルはまさに彼にインスパイアされたデザインです。私がバワが好きな理由は、タイ、バリのデザインなどのアジアリゾートに多いデザインとは一線を画するまさに独創的な熱帯建築デザイン「トロピカル・モダニズム」です。シンプルなカラーデザイン、自然環境を活かし、調和したセンスな何度見ても新鮮で新たな発見をすることができます。また、なぜか「ZEN」の世界観を感じるデザインでもあります。スリランカの彼の代表作「ベントタ・ビーチ・ホテル（1996）」「ヌルガンガ(1998)」「ヘリタンスカンダマラ(1994)」「ザ・ブルーウォーター(1998)」など彼の作品を訪れその設計はもちろんファザード、インテリア、アートワーク、自然共生一体感、空気感を感じることができ私のアジアリゾートデザインのイメージが180度変わるほどの衝撃を受けました。
-スリランカと沖縄の共通点-
年間の平均気温30℃、日中の強い陽射し、モンスーンの影響で一日に数回のスコール、まさに熱帯雨林気候の中で「光」「風」「音」などの五感を刺激するの空間創りは、沖縄のヴィラデザインの参考になります。また、ヴィラのデザインで重要なのは、建築物だけでなくそれを囲む「ガーデン」庭です。彼の弟、ベイヴィス・バワが手掛けた「ブリーフ・ガーデン」も植栽、レイアウトなどの空間づくりは南国沖縄のヴィラデザインの参考になります。ハーブなどスリランカと沖縄の植生も類似していること。アーユルヴェーダなどのウェルネスな生活様式なども沖縄と多くの接点があります。ここ沖縄にもバワにインスパイアされたデザインヴィラが出来ること楽しみにしています。
沖縄でヴィラ建築を計画されている方でまだバワの建築を訪れたことが無い方にはぜひ視察をお勧めます。
次回もリゾートデザインの巨匠を紹介します。
ジェフリー・バワ Wikipedia
ベイヴィス・バワ Wikipedia
アジアンリゾートの潮流を学べるおすすめの本
更新日時: 2021.2.11
沖縄の新しい滞在先、セカンドハウス、収益物件として戸建て、複数棟のビラが人気です。Google Map で「沖縄 ビラ」で検索をすると中部、北部中心に多くの宿泊施設としてのビラが見つかります。この多くは県外のオーナーが収益物件としてまたオーナーのセカンドハウスとして県内外、国内外など様々な設計事務所、建設会社に依頼をして建てられています。
ここ数年は沖縄にも昔のバリやタイリゾートのイメージとは違うとてもスタイリッシュなビラが増えてきました。いいアーキテクトとの出会いはその物件の付加価値を確実に高めます。私自身も不動産、建設、設計事務所経営の経験があるので、基本、設計と建築施工は分けることをお勧めしています。プロジェクトによっては、設計（アーキテクト）とは別にインテリア、ガーデンなどのデザイナーもチームに加わります。それぞれ役割と責任の範囲が違うからです。
施工側は、良い品質のものをできる限り利益を確保しながら施工をしたい。ここにはデザインよりもコスト、品質を優先する必要があります。アーキテクトは施主の要望をできる限り具現化しつつ、自らの世界観、オリジナリティーを建物に反映させたいと考えています。
私も30年前に開発した物件でいいアーキテクトにお願いした建物は未だにデザインに古さを感じませんし、心地いい空間が維持されています。大型ホテルも多く開発される沖縄ですが、戸建てビラもスタイリッシュ、ラグジュアリー建物が確実に増えてきました。次回は私が好きな国内外リゾートアーキテクトを紹介していきます。皆さんのビラを建てるときの参考にしていただければ嬉しいです。
