04不動産物件選びの3つのポイント+沖縄チェックポイント

不動産は高額な買い物です。ここ沖縄で後悔しない不動産物件選びのポイントを紹介します。

①価格相場の把握

まずはインターネット、不動産エージェント、不動産会社などから情報を収集します。自分が購入したと思っている不動産の価格がいまどのくらいで販売されているのかなどの相場観を把握することが大切です。

より公的な情報が欲しい人は、国土交通省が公表している不動産取引価格情報検索や不動産価格指数（住宅）などを参考にする方法もあります。
最近、県外で沖縄の物件購入をご相談されているお客様から「こんなに沖縄の物件価格が高いとは知らなかった！」
とよくお話される方が多くいらっしゃいます。

全国でも不動産の価格上昇率が高いといわれる沖縄。県外の方はまず沖縄の不動産の価格が想像以上に高いことに驚かれる方も多くいます。
沖縄の移住者の方に人気のエリアの平均価格は、ほぼ横浜、大阪のマンション、戸建て価格に近い状況です。
県内の方でもこの価格の上昇で戸建希望からマンション購入へ変更された方も多くいらっしゃいます。

②土地、建物の現地調査

土地の場合は、土地の形状、高低差、水はけなど建物の場合は、壁面の劣化具合、設備、基礎、配管、マンションの場合は、壁面などの劣化具合、共有部分のメンテナンス状況、駐車場のあるなし、管理組合の状況、管理会社など多くの調査しなければならないポイントがあります。

また、天候、曜日、時間帯などの調査の条件を変えて何度か現地に確認に行くことも重要です。

建物の不動産物件の見学は、その建物に居住していることもあり、何度も建物内を見学することは難しいのですが、建物の近くからその外観、周辺環境を天候、曜日、時間帯を変えて下見に行くことでその不動産物件を取り巻く環境、特性がわかります。手間と時間はかかりますが、できる限り何度か下見をすることが失敗しない、後悔しない物件選びのポイントです。

③周辺生活環境の調査

不動産は購入した後のことを具体的にどれだけイメージできるかが大切です。

そのイメージにできる限り近くするためには、不動産の周辺環境の調査はとても重要です。

いかに快適な住環境を整えるか。そのためには、「騒音」「臭気」「交通量」「通期場所名での朝夕の時間」の確認や、利便性として「コンビニ、スーパー」「総合病院」「銀行・郵便局」など日常で使う施設があるかも住環境の快適性を高めるためには必要です。

"沖縄版　チェツクポイント"

☆基地戦闘機などの基地慣例の騒音をチェック

米軍基地の戦闘機離発着の騒音。。。　まさに爆音です。窓ガラスがびりびりと揺れるほどです。

移住者に人気の北谷エリアは嘉手納基地の戦闘機騒音。同じく、地元、移住者に人気の宜野湾エリアには、普天間飛行場のヘリコプター、オスプレイ騒音。

このエリアに立つ建物の窓の多くは防音ガラスになっていることが多くありますが、古い建物には防音設備がないため、昼夜問わず騒音に悩まされることも。沖縄には米軍基地があるため、幹線道路に重装備のトラック、車両が走っている光景もよく目にします。購入不動産の近くに基地があるかその影響がどの位あるかをしらべることも大切です。

☆沖縄は保育園、幼稚園、小学校の送り迎えが必要なことも　通園通学路のチェック

沖縄には電車がありません。また、内地ほど交通機関が整っていないため、多くの親御さんがお子さんの送り迎えをしているのが現状です。
お子さんがいらっしゃる家庭はご主人の車と奥様の車２台持ちが当たり前で、駐車場が２台確保できるか？送り迎えの道路が渋滞していないかなどのチェックも必要です。

☆台風で停電と洪水のエリアをチェック

沖縄には、年間に多くの台風が通過します。時にその風速は65mを超えることも。県外の方はまった想像つかないと思います。
牛が飛びます。大型トレーラーが転倒します、車の塗装が穴だらけになります。電柱が飛びます。
移住16年目の私もこんな経験をしてきました。

特にテレワークなどの仕事をされる方は、インターネット環境はもちろん、停電に強いエリアを探す必要があります。
もしくは、自家発電を備えるなど。また、海や川に近くて、街が古いエリアは要注意です。
特に離島（本島とつながっている離島も）は、停電１週間以上経っても復旧しないこともあります。

③不動産種類別の情報調査

プラス　マンション購入の際沖縄で特に気をつけたいのが、

・管理組合、管理会社のリサーチ
・相談する不動産会社、不動産エージェントを決める

05不動産購入時に気を付けること

不動産購入の流れについて物件の探し方、選び方、契約、引渡しまで説明をしてきましたが、初めの不動産購入ではわからないこと、不安なことも多くあります。

最終的に自分の判断が正しかったか？本当に自分の希望する物件が適正に購入できたか？購入したけど購入後のメンテナンスなどが契約時の計画通りか。悩み、不安は尽きません。

この悩み、不安を解決するために、事前に不動産購入の流れを把握しておくこと。

購入のポイントをおさえておくことで限りなく希望する物件に出会うことができて、購入後に快適なライフスタイルを送ることができるでしょう。

しかしその他にも不動産購入時に気を付けておきたいポイントはいくつかあります。沖縄が亜熱帯、熱帯気候であることと災害リスクです。

沖縄の不動産購入で知っておくべきこと

＜沖縄の気候の特徴＞

沖縄県は黒潮が流れる暖かい海に囲まれており、海洋の影響を強く受けるため、気候区分は亜熱帯海洋性気候に属し、 高温・多湿であることが特徴です。沖縄県の平均気温は7月から8月が最も高く、1月が最も低くなります。

また国内の他の県と比べて 温度差が小さく、年間を通して温暖な気候です。海から吹く風のため夏季でも猛暑日（日最高気温が35℃以上）となることはほとんどありません。 降水量としては、梅雨時期の5月から6月、台風の影響を受けやすい8月から9月にかけて多くなっています。一方、梅雨明け直後の7月や冬季は 降水量が少なくなっています。

＜台風・カビ・海風・やもり対策＞

特に沖縄は、大型の台風の通り道となるため、大雨はもちろん、風速60mの強風とその風が運ぶ潮風（塩害）に耐える建物、設備が必要です。

台風後は、一軒家を高圧洗浄機で洗っている風景や、洗車機待ちの大渋滞も沖縄ならではの光景です。家・車など金属部分の塩害対策が重要です。

また、高温多湿（亜熱帯海洋性気候）という気候の特徴があります。那覇の年平均気温は23℃。石垣島などの八重山諸島、宮古島はプラス1℃ほど高くなります。東京、大阪と比較すると6～7℃程度沖縄本島の方が気温が高くなっています。

湿度は一年を通じて高く、月平均相対湿度は、冬場でも70％前後、梅雨の時期には80％以上に達します。気が付くとカビだらけ。。。　特に浴室などの水回りとクローゼットなどの風通しが比較的悪いところにはすぐにカビが発生します。また、建物の外壁にもカビが発生します。長期で家を空ける時はエアコンをつけっぱなしで行かないと帰ってきてカビだらけということもあります。

＜やもりで突然クーラーが故障＞

沖縄で家の中でもよくみかける「やもり」沖縄では「ヤール―」と呼ばれ、家守と言われています。追い払う必要はなく、虫を食べてくれるありがたい存在ではあります。キュッキュッとかわいい鳴き声も定番です。このやもりがクーラーの基盤の中に入ってしまうことがあり、突然故障も珍しくありません。

　沖縄の家電売り場でクーラーに「やもりガード」沖縄限定版という表示が出ています。クーラー購入時にはぜひ、このやもりガード付きをおすすめします。

ここまでは、ある意味沖縄のゆる～い話でしたがここから災害リスクへの対策です。

＜沖縄も100％安全ではない災害リスク＞

不動産物件の購入を検討するときは、建物のクオリティー、土地の立地環境などで判断をしてしまうことも。沖縄でも最近は小さいながらも地震は起きています。また、東北震災の時は、2,000km以上離れた沖縄にも津波は届いています。

長期にわたり保有する資産なので、この災害リスクも考慮しておくことが重要です。特に沖縄は海に囲まれている島なので、ハザードマップの　をチェックをして自分の購入する、購入した不動産がこのエリアに入っているかいないか？事前の確認と対策が必要です。

　万が一災害が発生した場合は、その不動産物件はもちろん、家族への生活へのダメージは甚大です。

　最近は沖縄本島でも沿岸部で埋め立て地が増えているため、その埋め立てエリアで発生する液状化にも注意が必要です。

ハザードマップ　全島　http://disaportal.gsi.go.jp/　

豊見城市防災マップ　参考　https://www.city.tomigusuku.lg.jp/living/87/1760

　台風、地震、津波。この3つの災害リスクを事前に回避、回避できるエリアを不動産購入時のポイントしておくことも大切です。

沖縄にいるから地震、津波は関係ないということではなく、どこに住んでも災害リスクをゼロにすることはできません。

沖縄でも300年前に島がまるごと呑み込まれた大津波があったことも史実としてあります。

過去の災害状況を調べれば、どのようなリスクが想定されるのかをある程度把握することは可能です。

特に洪水に弱いエリア＝水害は同じような場所で起こることが多いので、市町村など多くの自治体で整備されているハザードマップや、不動産エージェントに購入希望物件のエリアがどのエリアに属するのかなど確認、参考にリスクの有無を把握しておきましょう。

06.不動産物件の資産価値を知る

不動産価格は、需要と供給の関係で大きく変動します。

例えば立地エリアの違いも、不動産価格を変動させる要因の一つです。「通学や通勤に便利な地域」「ショッピングモールやスーパーが多い地域」などは、利便性の高さから資産価値が高くなる傾向にあります。

駅前の「再開発が行われた」、または「再開発の予定がある地区」も目新しさから人気が高まりやすく、交通アクセスの良さもあって資産価値が下落しにくいエリアです。不動産物件は住居として使用できますが、資産という側面も持っています。将来的にライフスタイルが変わったときに売却する可能性がある場合は、できるだけ資産価値が落ちないと想定されるエリアの中で物件探しをすることが重要なポイントとなります。

07.不動産エージェント・不動産会社選び

不動産物件探しにおいて不動産会社はまさにパートナーとも呼べる存在です。

初めて不動産を購入する人は、不動産はもちろん、建築の知識も必要とされることも多いため、わからないことだらけで困ることも多いと思います。なおさら、移住となると、沖縄での学校、利便性施設、地域自治会、治安など数えきれないほどの生活情報が必要です。

そのような時に、気軽に何でも相談できるパートナーがいるかどうかでは大きな違いがあります。また、不動産は購入した後も大切です。物件探し、調査、売買契約、ローン申し込み、引渡しでの専門的な不動産知識、経験でのサポートはもちろん、不動産を購入したあとのライフスタイルの相談ができるかも大切です。

ＶＩＬＬＡ　では不動産経験はもちろん、人生経験豊富な不動産エージェントが多くいます。子育て中エージェント、東京・沖縄に収益物件（ビル、戸建て民泊施設な、軍用地など）を持つオーナーエージェント、財務税理に詳しいエージェント、デザインインテリアに詳しいエージェント、移住経験16年目のエージェントなど、お客様のご要望にお応えできます。私たちVILLA エージェントはお客様の立場に立って夢のマイホーム、セカンドハウス、収益物件の購入までお手伝いさせていただきます。

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