【土地編】はじめての不動産購入

沖縄でマイホーム、セカンドハウス、小規模の民泊施設を建てるためは、土地を購入することが必要となります。「何から準備を始めたらいいのか？」「不動産の購入は始めてではないけど購入の際にいろいろ問題があったので慎重に準備したい」という方も多くいらっしゃいます。

購入をする土地の候補地をインターネットサイトで見つけて実際に見学もしたけど、その土地の良し悪しの判断をすることが難しい、後悔しない不動産の購入をするためには、現地視察はもちろん、土地の権利関係、接道状況、インフラ設備状況、建てられる規模、用途など多くのチェツク項目を分析をすることが重要です。

土地を購入する一般的なフローは、

01　建てる目的、用途、建てた後のライフスタイルを明確に！沖縄ならではのポイントも

不動産は購入した後にその土地、建物でどんな暮らし、どんなビジネスをするのかを明確にすることが重要です。沖縄で多いリクエストが住居系は「近隣商業施設、通勤の道路交通事情、お子さんの学区」などのリクエスト。セカンドハウス、移住の方は「オーシャンビュー」「オーシャンフロント」など観光体験に基づくリゾートイメージのリクエストから「インターナショナルスクールに通いやすい場所」「テレワークができる通信環境が整ったエリア」なども。また、最近は、「大型犬のペットが遊べる庭付き」「畑つき」リクエストも増えています。

また、ラグジュアリー系だと「プール付き」「ジャクジー付き」「建物面積が200㎡以上」「敷地1,000坪以上で近隣と離れた環境」「友人知人を招待できる広いリビングスペース」など購入の目的によってその土地に求められるものは変わってきます。

県外では日当たりがいい場所、南向きなどの希望がありますが、ここ沖縄の陽射しはとても強いため、南向き、西日がキツイ西側などはおすすめはしません。

理想の土地探しはこのライフスタイルをもとに「どのエリアで探そうか？」「どのくらいの広さが必要か？」「将来的に永住するのか？売却する可能性もあるのか？」など今と、将来のライフスタイルのイメージをより具体的にすることが、納得できる土地探しにつながります。

02.現地見学の前に土地の情報を事前にリサーチ情報をリサーチする　段取り八分

物件探しは、不動産のポータルサイト、情報誌、不動産関係の友人知人からの紹介を受けるなど、様々な方法で情報収集をして自分の条件にあう土地をリサーチしていきます。

沖縄で土地探しによく利用される不動産ポータルサイトは

・うちなーらいふ

・グーホーム

です。首都圏、関西圏で情報量がある、ＳＵＵＭＯ、ホームズなど大手サイトよりも地元沖縄の不動産ポータルサイトの方が圧倒的に情報量は多いです。

また、希望に合った物件を取り扱っている不動産会社のウェブサイト、不動産会社への訪問、不動産エージェントへの問合せもしてみましょう。

☆不動産エージェントの役割

土地の売買は非常に複雑であるため、経験豊かな不動産エージェントへの相談がおすすめです。契約前の売主と買主、不動産エージェントは買主の意向に沿って、売主サイドへの価格はもちろん、引渡条件、売買に関わる各種調整。契約に関わる書類作成、現地、役所調査などのリサーチ作業を担ってくれます。

03　土地のチェックポイント

・土地の高低差や形状

・敷地の境界線

・道路の幅員

・田、畑、河川、水路

・学校、公園、バス停、消防署、救急病院

・周辺環境（近隣の建物や環境、電線など）

・インフラ関係（電気、ガス、上下水）

・騒音、振動（基地、飛行場、大型車の通行）

・匂い（豚舎、鶏舎）

・汚水処理施設、清掃工場

・水はけ（水の通りみち、湧き水等）

・コンビニ、ガソリンスタンド

・カラオケ、パチンコ、遊戯施設

・建物の状態（※建物がある場合）

・井戸

・高圧線、鉄塔

また、沖縄ならではのチェックポイントは、

・御嶽（うたき）等地域の祭祀の場所

・不発弾

・台風による塩害、風による影響

・隣地境界（最近このトラブルが多いです）

・朝夕の通勤ラッシュ時の交通渋滞（沖縄には電車がないので主な交通手段は車です）

移住やセカンドハウスを探している方は特に現地情報をたくさん収集してください。

具体的なチェックポイント

★価格のチェック：予算に応じた土地選びをする上で、近隣相場、過去の取引事例なども調べて、購入に適正な価格の土地を探すことが大切です。近隣よりも明らかに安い土地には何らかの建てる上での問題があることが多いです。土地の価格を調べる上で、用途地域、権利関係、私道等の負担、上下水などの引き込み整備状況などを調べることも重要です。

★土地の形状や高低差をチェック：土地は高低差が少なく、正方形や長方形であることがベストですが、土地を購入する人は、個人だけでなく、住宅建売業者のような不動産のプロも購入を検討するので土地の相場価格より高めだったり、購入希望エリア内に見つけることが難しいケースもあります。

　ただし、土地に接道している道路や敷地内に高低差があったり、土地の形が三角形だったりしても、優秀な設計デザイナーにプランを依頼することで魅力的な建物が建てられることもあります。自分が気に入った地域で根気強く探し、不動産エージェントに土地の価格はもちろん、どのような建物が建てられるかプランについてもいろいろ相談することも大切です。

★周辺の環境や建築計画をチェック：購入を検討している土地の周辺からの臭気（畑、工場、養豚所、養鶏所）、騒音（幹線道路沿いの場合の昼夜の交通量、基地上空の騒音振動）なども事前に調査をする必要があります。

移住者に人気の北谷、宜野湾周辺は普天間飛行場、嘉手納飛行場に近接しているためジェット機やヘリコプターの離着陸時の騒音もチェックする必要があります。

また、購入を検討している土地の全面、隣接地、近隣にマンション、ビルの建設計画などがあるか（建てた後で近隣に高い建物が建ち日陰になる、人や交通量が増えるなど）を調べることも重要です。マンション建設計画などについて調べておくことも大切です。

04.土地の購入申し込みへ

不動産エージェントのアドバイスももらいながら、希望の土地が見つかったら、紹介してくれた不動産エージェントを通して売主、売主側の不動産会社へ正式に「買付証明（かいつけしょうめい）」「購入申込書」などの書面で購入意思をできる限り早く伝えます。

同じ地域で同じ条件で探している人は多く、購入の決定後はできる限り速やかに売主側へ意思を伝えることが重要です。

一番手で購入意思を伝えることが出来たら、購入条件などを売主側と確認、相談して売買契約の日程等詰めていきます。購入意思表示の「買付」を出してから約1カ月後を目安に契約日までにその土地の権利関係、インフラ状況、用途地域、各種地域条例などを再確認すすめていきます。

05重要事項説明と売買契約へ

買付を出してから土地に関係する諸々の条件、権利関係の確認（土地の所有者の確認を登記簿謄本などで確認）をして、問題がなければ不動産会社が準備した「重要事項」の説明を不動産会社の「宅地建物取引士」からを受けます。

この重要事項に記載されていることがとても重要です。

・土地の広さ（測量図によるものか登記簿によるものか）

・土地の境界確定（隣接の土地所有者との境界に確認がとれているか）

・土地の所有者、土地の権利に付帯する債務関係（抵当権、地上権など）

・土地の用途地域、建築制限、市町村の条例

・上下水道の設置状況

・土地の中に他人の私道が含まれるか否か

など、購入後に自分が建てたい建物がちゃんと建てることができるのか、購入後に何等かの他人の権利が絡むのかなどが細かく記載されているのが「重要事項説明書」になります。

もちろん、不動産エージェントがあなたの代わりに役所調査などを経て十分にチェックをしますが、その内容をできる限り把握することが、後々のトラブルを避ける意味でも重要です。

　この「重要事項説明」を受けたのちに売主と買主で「売買契約」の締結に進みます。それぞれが契約時に不動産会社で立ち会い売買契約書に署名捺印をして、売主に売買代金の約10％の手付金を支払います。

　沖縄の場合は、買主が沖縄県外の場合も多いので、買主の了承を得て重要事項説明はインターネットオンラインで説明を受け、契約書を持ち回りで契約を行うこともあります。

（持ち回り契約の場合は条件があるので不動産エージェントに確認をしてください）

06　土地購入に融資を受ける場合

土地の購入を現金ではなく、銀行などからの借入を希望する場合は、売買契約書に「借入特約条項（ローン特約）」を記載し、売主側にもローンを利用する旨を伝えます。

売買契約書他借入に必要は書類を用意して、ローン審査を受けます。

　買付を出す時点で、既に銀行から融資の仮審査を受けるケースがほとんどで、仮審査の合格後に買付を出し売買契約。売買契約後に売買契約書や他公的書類（住民票、印鑑証明書など）を銀行へ提出し「本審査」へ進みます。

本審査が通ったら、その旨を売主へ伝え、決済引渡し日を正式に決定します。

また、土地を購入して建物を新たに建てる場合は、土地と建物の建築費用を合わせて借入することが多く、土地の決済引渡し時に土地決済代金、新たな建物の建築費を建物の完成時に融資を実行してもらう「つなぎ資金」を利用する必要があります。

07　土地の引き渡し・所有権移転手続き

売買契約から約1ヵ月から3カ月後に残代金を支払う決済へ進みます。決済時は、買主が依頼した司法書士が現売主から買主への所有権移転登記の手続きを行います。

融資を受ける場合は、その融資を受ける銀行で決済、所有権移転手続きが行われるケースが多いです。

決済時に、売主側から土地の権利書（通知書）などを受け取り司法書士が、売主、買主から所有権移転に伴う書類の確認、署名捺印をもらい、決済後に法務局にて所有権の移転手続きを行います。

これらの手続きを経て、夢のマイホームのための土地を購入することができます。

＜買主が用意する書類＞

・住民票などの住所を証するもの

・印鑑

・身分証明書(写真付きのもの免許証など)

・所有権移転登記費用（司法書士に支払う報酬など）

が必要となります。
「沖縄はじめての不動産購入　土地編」　いかがでしたでしょうか？建物が確認できるマンション、戸建てと違って土地は様々な制限があるので事前の確認事項が多くあります。
特に不動産購入が初めての方や、まだ経験が少ない方は、不動産売買のプロフェッショナルの当社のVILLAエージェントに何でも相談してください。
あなたの、希望の土地物件探しをしっかりお手伝いさせていただきます！

こちらも参考に！
「沖縄で初めて不動産購入する人必見！購入の流れと注意点。ポイントを解説　1」
「沖縄で初めて不動産購入する人必見！購入の流れと注意点。ポイントを解説　2」

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