借地権って何？

物件を探されているときに、「借地権」と言う言葉を目にしたことがあるでしょうか?

借地とは、文字通り、土地を借りることを言います。

マンションと言うのは区分所有建物と言って、専有部分の所有権、共用部分の共有持分、敷地の共有持分という3種類の権利を購入者は持つことになります。（これがよく物件検索サイトなどでよく見る「土地」の項目に「持分」と書いているものです）

【マンションの３つの権利】
①専有部分の所有権
②共用部分の共有持分
③敷地の共有持分

ですが、敷地は地主さんのまま、その土地を借りることによって建物を建て、専有部分の所有権と共用部分の共有持分のみを購入するタイプのマンションが、借地権付きマンション、ということになります。

例えば、土地に縁や価値があるので、地主さんが手放したくない場合などの理由が多く、那覇市や北谷町などの都市部、人気のエリアに見受けられます。

借地権の種類

借地権というものにはいくつか種類があって、この定義は「借地借家法」と言う法律で定められています。

その「借地借家法」が制定されたのは、1992年8月。これ以前に設定された借地権は、いわゆる「旧借地法」の中での借地権になりますが、ここれでは、新しい方の法律に則ってお話をしていきますね。

マンションに付く多くの借地権は、「定期借地権」という種類で、原則として期限の延長が可能な普通借地権とは異なり、契約の延長がなく「期間に定めのある」借地権となります。

定期借地権のなかでも、つぎの3つがあります。

【定期借地権の種類】
① 一般定期借地権
② 事業用借地権
③ 建物譲渡特約付借地権

一般的な定期借地権付きマンションでは、「一般定期借地権」が採用されることが多いです。この一般定期借地権は、権利の存続期間は50年以上で、契約期間の延長の「ない」借地権となっています。

まとめると、
定期借地権付きマンションを買うということは、

「地主さんから、50年以上でかつ期間延長のない契約をして土地を借り、そこに建ったマンションを買う」

ということなのです。

期間の延長がないため、期間が満了すれば、土地を地主さんに返却しなければいけません。イコール、建物は期間満了前に取り壊しになるので、そこに住んでいる場合（または賃貸に出して誰かが住んでいる場合）は、居住者さんは退去しなければなりません。

という風にご説明すると、「えー、なんか嫌だなぁ、５０年後....おばあちゃん（おじいちゃん）になってから退去しないといけないのかなぁ」と思う方も多いかと思います。

そのお気持ち、わかりますわかります！
先のことは誰にもわからないですしね。

でもここでまだ検討をやめるのはまだ早いです。もちろん、定期借地権はメリットもあります。

定期借地権付きマンションのメリットとは？

先ほど、定期借地権付きマンションは、那覇や北谷町などで見られると言いましたが、このように土地が利便性や立地条件の良い場所にあるということは、当然土地・マンションの購入価格はもちろん、不動産を持つことによって払わなければならなくなる「固定資産税」の金額もあがります。

しかし、定期借地権付きマンションの場合は、土地の固定資産税、都市計画税の負担が必要ありません。（その代わり、地主さんにお支払いする「地代」はいりますよ）

土地も建物も自分で購入した物件よりも税金を安く抑えられることがメリットです。

また、土地の所有権付き建物を購入するときよりも、購入価格が抑えられます。

まとめると、定期借地権付きマンションは、利便性と価格面でメリット大きいと言えるでしょう！

では、デメリットについても、まとめておきましょう。

定期借地権付きマンションのデメリットとは？

デメリット・・・というよりは、上記のメリットの代わりに、注意しなければいけないこと、という風に考えてみてください。

① 期限には土地を返さなければいけない
　定められた期限までにマンションを退去、建物を取り壊して土地を更地にし、返還しなかればいけないのが定期借地権です。

②地代の負担がある
　土地の固定資産税や都市計画税の負担がない代わりに、地主さんに毎月地代をお支払いします。

② 更新料や、解体費用などの諸費用
　所有権マンションにはない項目で、別途費用が発生する場合があります。これは定期借地権付きマンションに限ったことではないですが、長期的にどのような計画で建物を修繕・メンテナンスし、最終的に取り壊しが行われるのかという長期計画がきちんと建てられているかどうか、諸費用がどう推移していくのかは確認する必要があります。

③ 土地は借主の所有物にはならない
　これも定期借地権の特徴を考えれば当たり前のことですが、土地はずっと地主さんのもの、購入者のものにはなりません。
なので、お子さんに資産を残したいと考えている方には不向きと言えるでしょう。

④借地期間によって、売却しやすさが変わってくる
もし何年か住んだ後に、住み替えなどで売却するとなった場合、借地権の残存期間が短くなると、新しく購入した人が居住できる期間が限られることから、需要が少なくなり、売却が難しくなってしまいます。住宅ローンが利用しづらくもなります。

今後、どのようなライフプランで、その家を買われるか、これまでのメリット・デメリット、注意点を考えてご購入を検討すると良いかと思います。

わたしが思う、沖縄で定期借地権マンションを購入するのに向いているかたはこんな方。

★好立地、人気のエリアのマンションを、価格を抑えて取得したい方

★セカンドハウスとして沖縄におうちが欲しい方

★カップルやご夫婦のセミリタイア/リタイア後を沖縄に移住して過ごしたい方

おうち探しのご参考になれば幸いです♪

Written by Saki

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田口 紗希　Saki Taguch

沖縄本島に住む「宅建士プロダイバー」
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