【限界マンション】という言葉を耳にしたことはありますか？

あまり聞き慣れない言葉かもしれませんが、マンションに住む人口が増えている現代社会では、近年徐々に耳にするようになった言葉です。

【限界マンション】とは建物自体や管理運営体制、さらには周辺環境まで悪化している状態で、住むことは難しく、もちろん資産としても価値が大きく下がった物件を指します。
住替や中古マンションの購入を検討している方は、限界マンション予備群を見極めることが非常に重要です。

その見極め方や対策、限界マンションになりにくい資産価値の高い物件の特徴をこれより解説します。
限界マンションに関する知識をつけて、マンションを持っている人は対策を行い、中古マンション購入をお考えの方は失敗を回避しましょう。

今回は具体的に限界マンションにはどのような問題点があるのか確認していきましょう。

まず初めに挙げられる特徴は

■築年数が古いマンション

　築年数が古いとその分雨風にさらされ経年劣化により建物の損傷や修繕項目が増えてきます。そして修繕費も高くなり世帯当たりの負担額が多くなることで更に退去や売却する住民が増えにより空室率も上がるので、管理運営が困難、限界を迎えてしまいます。
　これは入居者層や居住者の年齢も同様で、物件購入時２０代であった世代の方や中古で安く購入した方々が５０代６０代となり高齢化が進むと「自分たちが死ぬまで住めればいいや」「少しでもお金出したくない」と修繕計画に消極的になり修繕費の増額を拒むことで更に建物の状態は悪化していき限界マンションに近づいていきます。

■建物や共有施設のダメージ未改修や故障が多い

　上記でもお話しましたが築年数が増えるにつれて劣化や破損が表れてきます。それを少しでも改善、改良することが管理運営になります。
しかしその管理運営が滞ると、建物全体やエレベーター等の共用施設のメンテナンスや清掃をしないなどの理由で荒廃が目立ちます。
　通常、マンションは管理組織によって共用施設の安全や清潔さを保つよう努めますが、運営が規定通り遂行されていない場合、清掃はもとよりルールも順守されず、劣化が加速します。
　管理体制には［委託］と［自主管理］という形態がありますが委託の場合は管理会社が中心となり理事会などで閣議決定していきます。
マンションを学校のクラスで例えると管理会社が担任の先生となり学級委員会を進行してもらえる感覚に近いです。
ですがが管理会社もお仕事ですので委託費用が管理費に上乗せされるので管理費が増えてしまいます。
　自主管理の場合はマンションを学校のクラスで例えると子供たちだけで学級委員会をして進行、決定、発注、施工をしていく感覚になります。
管理会社への委託金がないので管理費は安くはなりますが、知識の無いマンションの住人だけ管理計画をしていくことになりますのでその点のリスクも負担も大きくなります。
　劣化の加速によりダメージが目立ち始めると、当然新たな入居者を呼び寄せることはできず、引っ越す人もでてくるため更に悪い状況へと進んでいきます。

■不審者が出入りして犯罪が起きやすい

　上記のような築年数が古く劣化や損傷の激しいマンションは空室が多くなりやすい傾向にあります。総務省が発表している「平成 30 年住宅・土地統計調査」では日本の空き家率は13.6%にものぼり、その中で共同住宅は56.2%を占めています。
　空室が多くなったり管理人がいないオートロックが無いマンションの場合エントランスからの不審者の侵入やいつの間にか空き家に不審者が住んでいることになかなか気が付かず、犯罪に繋がりやすいともいわれています。マンション全体の治安が徐々に悪化します。
また、不審者はマンションの中だけにとどまる訳ではないため、建物の周囲の環境も徐々に悪くなり、より一層人が寄り付かなくなってしまいます。

この３点が目に見えてわかる限界マンションの特徴になります。極端な話ではありますがこういった状況にある物件も実在しています。
そして当然のことながらこのような状況にある物件の価格は相場よりもかなり割安で売りに出されそれでも買い手が見つからない状態にあります。
値段が高ければ良いものと決めつけるのも短角的ではありますが、安いものにはそれなりの理由があるというリスクも考えなくてはいけません。
そしてマンションは人が集まる場所に建設されることが多いので都心部、都市部に限界マンション問題を抱えるマンションは多くあります。
築年数が経過していることを考えると、現在の限界マンションは高度経済成長期に都市部に建てられたマンションに多いと言えるでしょう。
近年人気があるタワーマンションも、数十年先の未来この問題に向き合わなければならなくなります。

国土交通省は、今後立替が必要となる築古のマンションは増加していくと発表しています。
限界マンションは築古で老朽化が進んだマンションだという点は上述の通りですが、では、築後何年からが該当するのでしょうか。

築３０年辺りからそれまでしてきた管理運営、メンテナンス項目や状態が目に見えて表れてきます。

数年に一度外壁清掃をして塗装をするマンションあれば、数年に一度外壁の清掃のみをするマンションも、全く清掃も塗装しないマンションもありこの３者の違いは築３０年の物件になると一目瞭然になるかと思います。

一般的には築１５年辺りで建物の状況をみて大規模な修繕を徐々に行っていく傾向にありますが、そこで修繕費が上がることに消極的でやるべき修繕を先延ばしにしていくことで限界マンションの入り口になってしまうことが多いと思います

結論、限界マンションに築何年後からという明確な定義はありません。

それでも、国が推奨している12年に1度の大規模修繕のサイクルやおおよその目安や気を付けるべき注意ポイントはあるため確認していきましょう。

①築後30年過ぎても大規模修繕がないなら要注意
一般的に、マンションは築10年程度から劣化が目に見える形で現れてくると言われています。そこで、国土交通省は長期修繕計画作成ガイドラインの中で、大規模修繕の目安として12年に1回の実施を推奨しています。
そして更に時が経ち、築30年から50年程度で老朽化が目立つようになります。物と同様、大切に扱えば良い状態が長く保たれるため、築後30年が過ぎたマンションが全て限界マンションになるわけではありませんが、大規模修繕が行われていない場合、物件の確認が必要です。

➁築年数だけでなく立地も影響する
限界マンションになるかどうかは、築年数だけではなく立地にも強く影響を受けます。古くても以下の条件に多く当てはまるような物件は、価値が高いままで住民の減少傾向は低いです。

③利便性のある場所に建っている
高級住宅街など人気のある場所に建っている。また、立地と同様に建物のデザイン性が優れていたり、管理体制が行き届いていたりすると価値が高いと判断され、人の流出が減り、売値も高くなります。住民が多いと、管理費や修繕積立金が不足することもありません。

今回のお話でマンションを買うのが怖くなってしまったなんて思っていませんか？

全てのマンションに限界マンションになりうる可能性はありますが、逆にそうならないむしろ購入時よりも高く売れる資産価値が高いマンションもたくさんあります。

そして今回戸建住宅について全く触れていませんがこれは戸建て住宅にも全て当てはまります。

むしろ管理組合がないため一戸建ては全て家主自身での自主管理になります。

■庭の手入れ
■外壁の塗装
■防犯対策

上記は全て自分でやるまたは実費で業者に依頼することになります。

それを怠ると戸建て住宅もたちまち限界を迎え資産価値としてマイナスになったり建物倒壊や雨漏りなどになってしまうことも...。

そこで何よりも一番重要なのは【物件選び】になります。

そのサポートや提案をしていくことが私たちＶＩＬＬＡエージェントの役割であり使命になります。

自分で調べて考えることももちろん大切ですが、私たち不動産のプロのエージェントの意見も是非参考にしてください。

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メール：infovilla@villa-property.com

それではまた次回【限界マンションとは？その特徴や考えられる原因、そして対策　　パート➁】お楽しみに

築後３０・４０・５０年のマンショングラフの出典元：　国土交通省