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沖縄はじめての不動産購入 戸建・マンション編

更新日時: 2022.9.26

【戸建・マンション編】はじめての不動産購入

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沖縄でマイホーム、セカンドハウス、に居住するためは、物件を購入することが必要となります。

物件というものも大きく分けると【マンションまたは一戸建て】の二択があり、その二択の中にも【新築または中古】の選択肢がありどちらにもそれぞれのメリットやデメリットがあります。

目ぼしい物件をインターネットサイトで見つけた実際に見学もしたけど、その物件の良し悪しの判断をすることが難しい、後悔しない不動産の購入をするためには、現地視察はもちろん、築年数、管理状況、引き渡し日時条件、土地の権利関係、アクセス・周辺施設状況、用途、駐車場など多くのチェック項目を総合的に分析をすることが重要です。

先にも述べた通り戸建・マンションを購入する一般的なフローは、2つに分かれます。

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◆①◆ 新築分譲戸建・新築分譲マンション

事業主から購入する形の新築分譲戸建・新築分譲マンションは名前の通り建築し新築未入居の物件になります。購入する物件の空き状況や建築状況のタイミングによっては区画分けされている戸建てでは価格や区画、マンションでは階数・間取りを選んだり、間取りの変更、オプションサービス(食洗器の有無や壁紙の変更)、マンションでは駐車位置を選ぶことができる物件もあり後記の中古物件よりは選択肢があります。

価格としては新築ということもあり中古物件程安価ではありませんが、市場価格や相場に合わせた適正価格かつ新築ならではの設備や躯体の点検や保証も付きますので長く住むにも後々売却するにも安心できる良い条件となります。

◆➁◆ 中古戸建・中古マンション

所有者または居住者(売主)から購入する形の中古物件は新築物件の建設から1年が経過するまたは一度でも人の手に渡った物件は未入居の物件であっても中古物件として取り扱われます。人間が居住すると年々建物や居室は老朽化していきますので築年数が増える=物件の価値が下がる=販売価格が下がる傾向にあります。当然ながら中古物件はその部屋、階数すべての条件が唯一無二の物となり、お子さんがいる、ペットがいる、セカンドハウスとして数か月に数日しか使っていないなど使用状況次第で同じ築年数でも物件状態の良し悪しもでてきます。居室内だけでなく戸建ての場合庭や外壁は居住者で掃除修繕の管理、マンションの場合は廊下や外観は管理会社や管理人による清掃修繕の管理になります。

管理体制や修繕状況により直接的に物件の価値にも差がでてきますので気軽に管理や修繕のできないマンションでは管理を買うという言葉もある程この管理状況というものは中古物件では重要な部分となります。


新築、中古問わず不動産は購入した後にその土地、建物でどんな暮らし、どんなビジネスをするのかを明確にすることが重要です。沖縄で多いリクエストが住居系は「近隣商業施設、通勤の道路交通事情、お子さんの学区」などのリクエスト。セカンドハウス、移住の方は「オーシャンビュー」「オーシャンフロント」など観光体験に基づくリゾートイメージのリクエストから「インターナショナルスクールに通いやすい場所」「テレワークができる通信環境が整ったエリア」なども。また、最近は、「ペット飼育の可否」「電気自動車の充電設備の有無」などのリクエストも増えています。

また、ラグジュアリー系だと「プール付き」「トレーニングジム付き」「ルーフバルコニー付き」「コンシェルジュサービス付き」「友人知人を宿泊させられるゲストルーム付き」など購入の目的によって求められるものは変わってきます。

沖縄県外では日当たりがいい場所、南向きなどの希望が多くありますが、ここ沖縄の陽射しはとても強く室内も高温になるため、南向き、西日がキツイ西側などは沖縄地元民に人気は少ないです。しかしその反面、西海岸側で海の近い高台の戸建てや中高層のマンションの場合海に沈む太陽のサンセットが非常に綺麗なため沖縄県外の方からは非常にリクエストが多いです。

理想の物件探しはこのライフスタイルをもとに「どのエリアで探そうか?」「どのくらいの広さが必要か?」「将来的に永住するのか?売却する可能性もあるのか?」など今と、将来のライフスタイルのイメージをより具体的にすることが、納得できる物件探しにつながります。

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1 物件探し

物件探しは、不動産のポータルサイト、情報誌、不動産関係の友人知人からの紹介を受けるなど、様々な方法で情報収集をして自分の条件にあう地域やマンションをリサーチしていきます。

沖縄で土地探しによく利用される不動産ポータルサイトは

・うちなーらいふ

・グーホーム

です。首都圏、関西圏で情報量がある、SUUMO、ホームズなど大手サイトよりも地元沖縄の不動産ポータルサイトの方が圧倒的に情報量は多いです。

また、希望に合った物件を取り扱っている不動産会社のウェブサイト、不動産会社への訪問、不動産エージェントへの問合せもしてみましょう。

☆不動産エージェントの役割

物件の売買は非常に複雑であるため、経験豊かな不動産エージェントへの相談がおすすめです。契約前の売主と買主、不動産エージェントは買主の意向に沿って、売主サイドへの価格はもちろん、引渡条件、売買に関わる各種調整。契約に関わる書類作成、現地、役所調査などのリサーチ作業を担ってくれます。

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02 物件のチェックポイント

・学校、公園、バス停、消防署、救急病院

・周辺環境(近隣の建物や環境、電線など)

・インフラ関係(電気、ガス、上下水)

・騒音、振動(基地、飛行場、大型車の通行)

・匂い(豚舎、鶏舎)

・汚水処理施設、清掃工場

・水はけ(水の通りみち、湧き水等)

・コンビニ、ガソリンスタンド

・カラオケ、パチンコ、遊戯施設

・建物の状態(新築の建築中物件の場合を除く)

・高圧線、鉄塔

また、沖縄ならではのチェックポイントは、

・御嶽(うたき)等地域の祭祀の場所

・台風による塩害、風による影響

・朝夕の通勤ラッシュ時の交通渋滞(沖縄には電車がないので主な交通手段は車です)

移住やセカンドハウスを探している方は特に現地情報をたくさん収集してください。

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具体的なチェックポイント

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★価格のチェック:予算に応じた物件選びをする上で、近隣相場、過去の取引事例なども調べて、購入に適正な価格の物件を探すことが大切です。近隣よりも明らかに安い物件には何らかの問題があることが多いです。物件価格を調べる上で、用途地域、権利関係、管理状況、引き渡し時期などを調べることも重要です。
自分が希望する条件や地域で根気強く探し、不動産エージェントに価格はもちろん、似たような条件や代替えの利く条件があるのかについてもいろいろ相談することも大切です。

★周辺の環境や建築計画をチェック:購入を検討している物件の周辺からの臭気(畑、工場、養豚所、養鶏所)、騒音(幹線道路沿いの場合の昼夜の交通量、基地上空の騒音振動)なども事前に調査をする必要があります。

移住者に人気の北谷、宜野湾周辺は普天間飛行場、嘉手納飛行場に近接しているためジェット機やヘリコプターの離着陸時の騒音もチェックする必要があります。

また、購入を検討している物件の全面、隣接地、近隣に高層マンション、ビルの建設計画などがあるか(建てた後で近隣に高い建物が建ち日陰になる、人や交通量が増えるなど)を調べることも重要です。購入時日当たりがよかったのに住んで間もなくマンションやビル建設により日当たりが悪くなってしまったり、せっかくのオーシャンビューが観えなくなってなってしまうということもありますので建設計画などについて調べておくことも大切です。

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03 購入申し込みへ

不動産エージェントのアドバイスももらいながら、希望の物件が見つかったら、紹介してくれた不動産エージェントを通して売主、売主側の不動産会社へ正式に「買付証明(かいつけしょうめい)」「購入申込書」などの書面で購入意思をできる限り早く伝えます。

同じ地域で同じ条件で探している人は多く、購入の決定後はできる限り速やかに売主側へ意思を伝えることが重要です。

一番手で購入意思を伝えることが出来たら、購入条件などを売主側と確認、相談して売買契約の日程等詰めていきます。購入意思表示の「買付」を出してから約1カ月後を目安に契約日までにその物件の権利関係、管理状況、引き渡し日などを再確認しすすめていきます。

04 重要事項説明と売買契約へ

買付を出してから物件に関係する諸々の条件、権利関係の確認(所有者の確認を登記簿謄本などで確認)をして、問題がなければ不動産会社が準備した「重要事項」の説明を不動産会社の「宅地建物取引士」からを受けます。

この重要事項に記載されていることがとても重要です。

・土地の広さ(測量図によるものか登記簿によるものか)

・権利関係(所有権か定期借地権か)

・債務関係(抵当権、地上権など)

・用途地域、建築制限、市町村の条例

・上下水道の設置状況

・物件の管理規約、管理状況、修繕予定

など、購入後に自分が安心して住むことができるのか、購入後に何等かの他人の権利や制限が絡むのかなどが細かく記載されているのが「重要事項説明書」になります。

もちろん、不動産エージェントがあなたの代わりに役所調査などを経て十分にチェックをしますが、その内容をできる限り把握することが、後々のトラブルを避ける意味でも重要です。

 この「重要事項説明」を受けたのちに売主と買主で「売買契約」の締結に進みます。それぞれが契約時に不動産会社で立ち会い売買契約書に署名捺印をして、売主に売買代金の約10%の手付金を支払います。

 沖縄の場合は、買主が沖縄県外の場合も多いので、買主の了承を得て重要事項説明はインターネットオンラインで説明を受け、契約書を持ち回りで契約を行うこともあります。

(持ち回り契約の場合は条件があるので不動産エージェントに確認をしてください)

銀行.png05 物件購入に融資を受ける場合

物件の購入を現金ではなく、銀行などからの借入を希望する場合は、売買契約書に「借入特約条項(ローン特約)」を記載し、売主側にもローンを利用する旨を伝えます。

売買契約書他借入に必要は書類を用意して、ローン審査を受けます。

 買付を出す時点で、既に銀行から融資の仮審査を受けるケースがほとんどで、仮審査の合格後に買付を出し売買契約。売買契約後に売買契約書や他公的書類(住民票、印鑑証明書など)を銀行へ提出し「本審査」へ進みます。

本審査が通ったら、その旨を売主へ伝え、決済引渡し日を正式に決定します。

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06 物件の引き渡し・所有権移転手続き

売買契約から約1ヵ月から3カ月後に残代金を支払う決済へ進みます。決済時は、買主が依頼した司法書士が現売主から買主への所有権移転登記の手続きを行います。

融資を受ける場合は、その融資を受ける銀行で決済、所有権移転手続きが行われるケースが多いです。

決済時に、売主側から権利書(通知書)などを受け取り司法書士が、売主、買主から所有権移転に伴う書類の確認、署名捺印をもらい、決済後に法務局にて所有権の移転手続きを行います。

これらの手続きを経て、夢のマイホームを購入することができます。

<買主が用意する書類>

・住民票などの住所を証するもの

・印鑑

・身分証明書(写真付きのもの免許証など)

・所有権移転登記費用(司法書士に支払う報酬など)

が必要となります。


「沖縄はじめての不動産購入 戸建・マンション編」 いかがでしたでしょうか?建物が確認できない土地購入とは違って引き渡し(鍵の受け取り)後は当日からも実質居住可能になります(同時にエアコンや家具家電、引越の手配調整も必要になります)。
特に不動産購入が初めての方や、まだ経験が少ない方は、不動産売買のプロフェッショナルの当社のVILLAエージェントに何でも相談してください。
あなたの、希望の物件 探しをしっかりお手伝いさせていただきます!



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