これから売却を検討されているすべてのお客様へ

沖縄も昨日から梅雨入りしました。今回は、弊社に多くの査定ご依頼、販売ご依頼をいただいておりますが、あえて、この内容の記事を書きたいと思います。

■ 結論から言います

不動産は「高く売ろう」とすると、むしろ売れません。

多くの高額物件取引を経験してきた私だからこそ、あえて言い切ります。
これは多くの売主様が誤解しているポイントです。

そして、この判断ミスが
数百万円〜数千万円の差を生みます。

■ なぜ今「売れない高額物件」が増えているのか

2024年末頃から、沖縄でも
「高額不動産の滞留」が話題になりました。

ただしこれは、
市場が悪くなったわけではありません。

☛ "価格が市場からズレている物件が増えた"だけです。

実際には、

・過去の取引事例の 1.5倍〜2倍

・明らかに相場を無視した価格設定

こういった物件が増えています。

今は購入検討者も、

・過去の成約事例

・現在の売出物件

・AIによる価格分析

を簡単に調べられる時代です。これらの指示をCHAT GTPに出せば瞬時に相場価格、販売価格リストの作成が可能です。

☛ 高すぎる物件は、最初から検討対象にすら入らない

これが現実です。

■ 「高い物件」は2種類ある

高額物件は、大きく2つに分かれます。

① 意図的に価値を作った物件

・立地にこだわり

・デザイン・建築コストをかけた

・再販売も視野に入れた投資

☛ これは「本当に高く売れる可能性がある物件」です

② たまたま値上がりした物件

・もともと一般的な住宅

・周辺開発で価格が上昇

・相場に引っ張られて高くなった

☛ これは「価格設定を間違えると売れない物件」です

■ 高くても売れる物件の条件

① 初期価格が適正

売却の8割はここで決まります。

「少し高めに出して様子を見る」

この戦略は、ほぼ失敗します。

☛ 最初の1ヵ月〜3ヶ月が最大の集客期間

ここで反応がないと、

・売れていない物件

・高すぎる物件

という印象が市場に残ります。

② プライスレスな立地

相場の1.5倍〜2倍で売れる可能性があるのは、これだけです。

・オーシャンフロント

・パノラマオーシャンビュー

☛ 他と比較できない価値がある物件

※マンションは比較対象が明確なため該当しにくい

③著名な設計士、デザイナーによるプレイスレスな建物

・リゾート建築デザイナーというと私が好きなジェフリーバワ、ケリーヒル、ゲンズレーなどの代表的なアジアンリゾートデザイナーから、世界で活躍する安藤忠雄などの設計による建物はそれだけで芸術品です。

つまり、著名なデザイナーに依頼をした建物はプライスレスです。

■ 価格帯ごとの「見えない壁」

■ 1億円の壁

この価格帯から、購入者は大きく絞られます。

・自己資金30％以上（セカンドハウス）

・投資用ローン＋利回り成立

・住宅ローンでも10％以上の自己資金

☛ 中途半端な立地・仕様は売れません

■ 2億円の壁

・キャッシュ購入可能層

・土地＋新築という選択肢を持つ層

☛ 立地＋建物クオリティが両方必要

■ 3億円の壁

・資産家・法人

・他にも複数の高級不動産を見ている層

☛ "唯一性"がないと選ばれません

■ 高く売れない人の特徴

① 高く出すことが戦略だと思っている

これは一番多いです。

結果はシンプルです。

・問い合わせが来ない

・内見が入らない

・売れ残る

② 任せすぎている

売却は「任せる」ではなく「一緒にやる」ものです。

・どこに掲載しているのか

・反応はどうか

・なぜ売れないのか

☛ ここを把握していないと失敗します

③ 比較対象を間違えている

重要なのは

☛ 「成約価格」と「市場の反応」

売出価格ではありません。

■ 結論：どうすれば高く売れるのか

☛ 市場に評価される価格で出し、最大露出をかけること

・初期価格戦略

・ターゲット設定

・国内＋海外マーケティング

これを同時にやることです。

■ VILLAがやっていること

私たちは、

外国人 × ラグジュアリー市場

に特化しています。

・バイリンガルエージェントによる英語・中国語対応

・ベトナムトップリゾート地ダナン現地法人との海外顧客ネットワーク

・沖縄、ダナンのラグジュアリー物件、高価格帯販売の実績

・大手仲介会社とは違うきめ細やかな対応

この領域は、通常の仲介とは全く違います。

■ 最後に

私は必ずこうお伝えしています。

「当社は"高く売る会社"ではありません」
「確実に、納得して売却できる取引をする会社です」

不動産売却は運ではありません。

☛ 戦略です。

■ 売却をご検討の方へ

・今の価格で売れるのか知りたい

・他社で売れていない

・できるだけ高く売りたい

その場合は、一度ご相談ください。

☛ 現実的な価格と、最適な戦略をお伝えします

無料査定・販売ご依頼はこちらから＞＞

今回も最後まで記事をお読みいただきありがとうございました。

また、多くのお客様からの査定ご依頼、販売ご依頼相談いただきありがとうございます。

昨日は辺野古漁港に献花に行ってきました。

お客様の大切なご資産の売却をお任せいただけたら幸いです。

「最上質の不動産を最高のサービスで」

VILLA Group International 代表　佐藤　健