更新日時: 2022.10.31
【限界マンション】という言葉を耳にしたことはありますか？
あまり聞き慣れない言葉かもしれませんが、マンションに住む人口が増えている現代社会では、近年徐々に耳にするようになった言葉です。
【限界マンション】とは建物自体や管理運営体制、さらには周辺環境まで悪化している状態で、住むことは難しく、もちろん資産としても価値が大きく下がった物件を指します。
住替や中古マンションの購入を検討している方は、限界マンション予備群を見極めることが非常に重要です。
その見極め方や対策、限界マンションになりにくい資産価値の高い物件の特徴をこれより解説します。
限界マンションに関する知識をつけて、マンションを持っている人は対策を行い、中古マンション購入をお考えの方は失敗を回避しましょう。
今回は具体的に限界マンションにはどのような問題点があるのか確認していきましょう。
まず初めに挙げられる特徴は
■築年数が古いマンション
築年数が古いとその分雨風にさらされ経年劣化により建物の損傷や修繕項目が増えてきます。そして修繕費も高くなり世帯当たりの負担額が多くなることで更に退去や売却する住民が増えにより空室率も上がるので、管理運営が困難、限界を迎えてしまいます。
これは入居者層や居住者の年齢も同様で、物件購入時２０代であった世代の方や中古で安く購入した方々が５０代６０代となり高齢化が進むと「自分たちが死ぬまで住めればいいや」「少しでもお金出したくない」と修繕計画に消極的になり修繕費の増額を拒むことで更に建物の状態は悪化していき限界マンションに近づいていきます。
■建物や共有施設のダメージ未改修や故障が多い
上記でもお話しましたが築年数が増えるにつれて劣化や破損が表れてきます。それを少しでも改善、改良することが管理運営になります。
しかしその管理運営が滞ると、建物全体やエレベーター等の共用施設の荒廃が目立ちます。
通常、マンションは管理組織によって共用施設の安全や清潔さを保つよう努めますが、運営が規定通り遂行されていない場合、清掃はもとよりルールも順守されず、劣化が加速します。
管理体制には委託と自主管理という形態がありますが委託の場合は管理会社が中心となり理事会などで閣議決定していきます。
マンションを学校のクラスで例えると管理会社が担任の先生となり学級委員会を進行してもらえる感覚に近いです。
ですがが管理会社もお仕事ですので委託費用が管理費に上乗せされるので管理費が増えてしまいます。
自主管理の場合はマンションを学校のクラスで例えると子供たちだけで学級委員会をして進行、決定、発注、施工をしていく感覚になります。
管理会社への委託金がないので管理費は安くはなりますが、知識の無いマンションの住人だけ管理計画をしていくことになりますのでその点のリスクは大きくなります。
劣化の加速によりダメージが目立ち始めると、当然新たな入居者を呼び寄せることはできず、引っ越す人もでてくるため更に悪い状況へと進んでいきます。
■不審者が出入りして犯罪が起きやすい
上記のようなマンションは空室が多くなりやすい傾向にあります。総務省が発表している「平成 30 年住宅・土地統計調査」では日本の空き家率は13.6%にものぼり、その中で共同住宅は56.2%を占めています。
空室が多くなったり管理人がいないオートロックが無いマンションの場合エントランスからの不審者の侵入やいつの間にか空き家に不審者が住んでいることになかなか気が付かず、犯罪に繋がりやすいともいわれています。マンション全体の治安が徐々に悪化します。
また、不審者はマンションの中だけにとどまる訳ではないため、建物の周囲の環境も徐々に悪くなり、より一層人が寄り付かなくなってしまいます。
この３点が目に見えてわかる限界マンションの特徴になります。極端な話ではありますがこういった状況にある物件も実在しています。
そして当然のことながら物件の価格は相場よりもかなり割安で売りに出されています。
値段が高ければ良いものと決めつけるのも短角的ではありますが、安いものにはそれなりの理由があるというリスクも考えなくてはいけません。
そしてマンションは人が集まる場所に建設されることが多いので都心部、都市部に限界マンション問題を抱えるマンションは多くあります。
築年数が経過していることを考えると、現在の限界マンションは高度経済成長期に都市部に建てられたマンションに多いと言えるでしょう。
近年人気があるタワーマンションも、将来的にはこの問題に向き合わなければならなくなります。
国土交通省は、今後立替が必要となる築古のマンションは増加していくと発表しています。
限界マンションは老朽化が進んだマンションだという点は上述の通りですが、では、築後何年からが該当するのでしょうか。
結論、限界マンションに築何年後からという明確な定義はありません。それでも、国が推奨している12年に1度の大規模修繕のサイクルや立地といったおおよその目安や気を付けるべきポイントはあるため確認していきましょう。
①築後30年過ぎても大規模修繕がないなら要注意
一般的に、マンションは築10年程度から劣化が目に見える形で現れてくると言われています。そこで、国土交通省は長期修繕計画作成ガイドラインの中で、大規模修繕の目安として12年に1回の実施を推奨しています。
そして更に時が経ち、築30年から50年程度で老朽化が目立つようになります。物と同様、大切に扱えば良い状態が長く保たれるため、築後30年が過ぎたマンションが全て限界マンションになるわけではありませんが、大規模修繕が行われていない場合、物件の確認が必要です。
➁築年数だけでなく立地も影響する
限界マンションになるかどうかは、築年数だけではなく立地にも強く影響を受けます。古くても以下の条件に多く当てはまるような物件は、価値が高いままで住民の減少傾向は低いです。
③利便性のある場所に建っている
高級住宅街など人気のある場所に建っている。また、立地と同様に建物のデザイン性が優れていたり、管理体制が行き届いていたりすると価値が高いと判断され、人の流出が減り、売値も高くなります。住民が多いと、管理費や修繕積立金が不足することもありません。
今回のお話でマンションを買うのが怖くなってしまったなんて思っていませんか？
全てのマンションに限界マンションになりうる可能性はありますが、逆にそうならないむしろ購入時よりも高く売れる資産価値が高いマンションもたくさんあります。
そして今回戸建住宅について全く触れていませんがこれは戸建て住宅にも全て当てはまります。
むしろ管理組合がないため一戸建ては全て家主自身での自主管理になります。
■庭の手入れ
■外壁の塗装
■防犯対策
上記は全て自分でやるまたは実費で業者に依頼することになります。
それを怠ると戸建て住宅もたちまち限界を迎え資産価値としてマイナスになったり建物倒壊や雨漏りなどになってしまうことも...。
そこで何よりも一番重要なのは【物件選び】になります。
そのサポートや提案をしていくことが私たちＶＩＬＬＡエージェントの役割であり使命になります。
自分で調べて考えることももちろん大切ですが、私たち不動産のプロのエージェントの意見も是非参考にしてください。
それではまた次回【限界マンションとは？その特徴や考えられる原因、そして対策 パート➁】お楽しみに
築後３０・４０・５０年のマンショングラフの出典元： 国土交通省
更新日時: 2022.10.28
オートロックマンションでは宅配ボックスが当たり前のように設備として取り入れられていて、一戸建てもポスト下部に宅配ボックスがついている住宅も多くある昨今ですが、宅配ボックスへの配送よりも「置き配」を希望する居住者が86％にのぼることが、アンケート調査により明らかになりました。
独自のキーテクノロジーを提供する株式会社ビットキーは、総戸数の約１割分の宅配ボックスを設置した大規模分譲マンションで「置き配」の実証実験を行い、置き配を希望する世帯が86.0％、宅配ボックスを希望する世帯が7.5％との回答を得ました。
実験は7月19日～8月5日の期間に行ったもので、実験参加世帯は98世帯そのうち対象荷物の置き配があり、かつアンケートに回答した81世帯分を有効回答としました。
対面受取と宅配ボックスとを比べた結果は、宅配ボックスが便利と答えたのは90.1％となり、便利ではないとの回答が7.4％ありました。
置き配について今後も継続して利用したいかについては、利用したいが95.0％の結果となりました。
継続したい理由としては
・再配達の手間が省ける－89.6％
・宅配ボックスまで取りに行く手間が省ける－80.5％
・在宅していても応答できないことがある－51.9％
といった結果でした。
置き配と宅配ボックスとの比較では、置き配が86.0％となり宅配ボックスを選択した7.5％と大きな差となりました。
置き配を希望する理由としては
・宅配ボックスから受け取り後かさばる・重たい荷物がある－86.0％
・宅配ボックスが満杯の場合は再配達になる－11.0％
・宅配ボックスに入らない荷物がある－3.0％
といった回答が得られました。
先日掲載したブログではマンションに求める設備として宅配ボックスが最も要望の多い設備とのデータもありましたが、実際に住んで使ってみるとボックスより大きな荷物は再配達になってしまう、ボックスが満杯で受け取れない、ボックスから室内に自身で運ぶ手間などからコロナ禍で普及した【置き配】を希望する声が実住の方からは多いことがわかりました。
個人的に同感ではありますが持ち去られる事件などは全くないのか？ということが気になる部分ではあります...中身や価値がわからない以上盗まれる心配もないということなのでしょうか？(笑)
こうして実際に住んで設備とし利用してみないとわからないことは多々あります。
食洗器もよく話にあがりますが実際食後に食器を全てそのまま食洗器に入れて洗浄すると汚れの残りもあるので、洗ってすすぎから食洗器を利用する。または洗ってすすいで乾燥だけを食洗器でするという方も多いのではないでしょうか？
このことは住宅設備のみならず周辺の住環境も同様のことが言えます。
価格や室内ももちろん大切ですがその部分だけを重視するのではなく設備や住環境、周辺施設なども広い視野で見て総合的に考える必要があります。
そしてその総合的なポイントが高い物件こそが【資産価値の高い物件】といえるでしょう。
そういったサポートもVILLAエージェントはしっかりと提案させて頂きます。
物件のことのみならず周辺環境や周辺施設についても遠慮なくご相談いただけたらと思います。
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メール：infovilla@villa-property.com
更新日時: 2022.10.27
令和４年度上半期の概況
沖縄県が発表した2022年度上半期（4～9月）の入域観光客数は前年同期比2.2倍の299万7600人だった。
前年同期比で数にして163 万 3,400人の増加、率にして119.7％の増となり、増加数、増加率ともに過去集計史上最高の数値となった。
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国内観光客の概況
国内観光客については、前年同期において一部地域で緊急事態宣言やまん延防止等重点措置が適用されていたことに対し沖縄県は行動制限がない状況であったことなどから、前年同期を上回った。
10月11日から「全国旅行支援」が実施されていることから、今後更なる旅行需要の回復が期待される。
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外国人観光客の概況
外国人観光客については、日本への入国制限措置がとられたことなどから、ゼロとなっていたが、入国制限措置が段階的に緩和され、８月には一部路線（仁川－那覇）の再開により２年５ヶ月ぶりに外国人観光客数を計上したものの、入国制限措置などの影響による搭乗率の低下などから再び運休となった。
10月11日以降、査証免除措置の適用再開や個人旅行の再開、入国者数の上限撤廃など水際対策が大幅に緩和されることから、本格的な旅行需要の回復が期待される。
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■総括
今後の国内外の航空路線の復便やクルーズ船の運航再開の状況により更なる来沖観光客の戻りが期待され、円安であり外国人でも不動産の購入ができる日本は外国人による不動産購入の不動産高騰も予想されています。
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１０月中旬より国際通りに観光客も戻ってきていることを体感しております。
インバウンドの復活は観光業界や不動産業界としては嬉しいことながら、地域に住む住民にとっては不動産価格の更なる上昇に繋がる恐れもあるので住宅取得をお考えの場合は早期に動くべきかと思います。
そこでの物件選びも非常に重要で相場以上の価格の物件も数多くあり、安いからと築古物件になると限界物件(管理不全)なる物件も多々あります...ですので総合的な物件価値や将来性に着目して住宅取得を目指して頂きたいです。
再販も望めるベストな物件探しをサポートをするのがVILLAエージェントの使命です。
物件のこと、地域のこと、ローンのこと、住んだ後のことまで全て遠慮なくご相談ください。
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文化観光スポーツ部観光政策課観光文化企画班 よりグラフは抜粋
更新日時: 2022.10.26
（公財）東日本不動産流通機構は、2022年9月度の首都圏不動産流通市場動向を発表しました。
同月の首都圏中古（既存）マンション成約件数は2,990件（前年同月比5.9％減）と2ヵ月連続の減少となったようです。
都県別では
東京都 1,587件（同1.4％減）
埼玉県 337件（同13.7％減）
千葉県 375件（同6.9％減）
神奈川県 691件（同10.6％減）
と、1都3県全域で前年同月比減少したのは2ヵ月連続になります。
1平方メートル当たりの成約単価は69万1,000円（同11.2％上昇）と29ヵ月連続で上昇が続いた。戸当たり平均価格は4,421万円（同11.0％上昇）と28ヵ月連続で前年同月を上回りました。
新規登録物件数は1万5,512件（物件再登録機能の廃止に伴って前年同月比は非開示）。在庫件数は3万9,274件（同13.0％増）と8ヵ月連続で増加し、4ヵ月連続の2ケタ増となっています。
また、既存戸建ての成約件数は1,124件（同8.2％減）と9ヵ月連続の減少。平均成約価格は3,840万円（同10.1％上昇）と、こちらは23ヵ月連続の上昇となりました。
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成約件数(購入者)は減り、価格と空室物件(売れ残り)は増えている現状なのでいよいよ都心部のマンションの将来性が不透明となってきています。
沖縄の不動産においては地価の上昇、建築費、建材費の上昇、価格の上昇が続き需要過多なことから新築物件では供給が足りず中古物件の需要が上がり高騰していて中には新築時よりも価格が上がっている物件も多くあります。
現状沖縄県内では家を買いたい人は多くいるが物件が無いという状態に近いです。
地方都市になるので物件価格自体も首都圏半分の価格帯で停滞はしてもまだまだ市場としては伸びしろがあるかと個人的には思います。
こういった不動産の市場を見ながらの物件購入も非常に重要なことと思います。
沖縄のリゾート物件のスペシャリストであるVILLAエージェントは日々こういった情報を集め加味しての物件案内、提案をしておりますので物件単体の相談はもちろんですがこういった市場や物件のその地域の将来性についても是非ご相談ください。
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